鲁能：地产“野心”明晰 电企彻底转型房企

　　鲁能集团自1993年开始，就在全国各地进行地产开发。多家机构表示，鲁能在土地储备上有一定优势。但至今鲁能的土地储备量仍是一个谜。凡宋/CFP

　　2012年12月24日下午，在经过192轮激烈争夺后，鲁能力压融创，以46.2亿元将天津天塔道地块收入囊中，楼面地价达到15000元/平米，溢价率达24.53%，该地块也成为了当年天津新的“双料地王”。鲁能再度成为业界关注的对象。

　　在2007年经历了“私有化”风波后，鲁能逐渐剥离传统煤电业务，华丽转身为一家国家电网下属的以地产为主业的公司。而在控股股东雄厚财力的支持下，鲁能在地产业务上的野心逐渐明晰起来。

　　剥离煤电资产，房产成主业

　　2010年3月，国资委公布了16家主业从事房地产的央企名单，鲁能地产并未在名单内。2011年2月，鲁能集团得以“特批”

　　打开鲁能集团有限公司(下称鲁能集团)的官网，映入眼帘的是旗下的地产项目广告。在网页上，还有专门的楼盘电商平台。除了左上角国家电网的绿色LOGO外，如果不了解这家企业，根本看不出它与能源行业有什么直接联系。

　　鲁能集团成立于2003年，原是山东省一家大型煤电企业，后来经历“私有化”风波后，被山东电力集团收购，而山东电力集团是国资委旗下一级企业国家电网的全资子公司，因此鲁能集团是国资委的一家三级企业。

　　据资料显示，2005年，鲁能就已经以738.05亿元总资产傲居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。不过，自从2007年鲁能低调私有化被叫停后，其资产进行了一系列的整合、巨变。

　　此前，鲁能集团具有广宇发展、*ST能山、金马集团三家上市平台，被称为“鲁能系”。期间，根据国家电网公司总体规划，鲁能将持有的火电资产注入金马集团，并将这部分股权最终转给神华集团，又将*ST能山转让给了华能集团。鲁能还把铝业资产协议转让给中电投；陆续剥离火电、电解铝和氧化铝等生产业务。随后，此前默默无闻的房地产业务开始成为这家电力系统重要成员的主业，而鲁能的上市公司，仅剩下广宇发展一个，也成为整合鲁能集团地产业务的重要平台。

　　2010年3月，国资委公布了最后确定的16家主业从事房地产的央企名单，鲁能地产并未在名单内。2011年2月，国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。

　　大举拿地，做强地产

　　2012年拿地金额或达76.29亿元；对商业地产地块情有独钟

　　鲁能集团自1993年开始，就在全国各地进行地产开发，特别在海南拥有大量的土地储备。经过一系列调整，鲁能集团做大地产业务的方向越发明晰。资料显示，鲁能旗下的地产业务主要由鲁能置业和鲁能恒源置业公司运作，项目遍布全国。

　　近年来，鲁能集团地产业务有发力之势，特别是对商业地产地块情有独钟。

　　去年9月，一家名为“上海申电投资有限公司”的房企以20.5亿元的底价，拿下了位于上海陆家嘴黄浦江沿岸的一块商业地块，楼面价为28983元/平米。据悉，该公司法人为“董文华”，与鲁能集团总会计师同名，业界猜测该公司为鲁能集团的“马甲”。

　　去年12月，鲁能旗下北京顺义新城建设开发有限公司以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中。该块土地出让面积10.4万平米，规划地上建筑面积不大于30.8万平米，三分之二的面积将用来建设商业酒店等。拿地的北京顺义新城建设开发有限公司，在北京开发了鲁能七号院项目。日前，北京鲁能置业有限公司营销总监胡汉祥对记者表示，对于天津地王的事宜不是特别清楚，是由另一个团队在操作。

　　据克而瑞数据显示，2012年，鲁能集团分别在天津、海口、三亚拿下三宗地，斥资为55.79亿元。如果再加上“马甲”公司在上海拿地，2012年总拿地金额则达到76.29亿元。

　　此前，《上海证券报》报道，鲁能内部提出的销售目标是2013年至2015年住宅及商业地产总投资超过730亿元。中诚信分析报告指出，“公司虽然土地储备上有一定优势，但未来投资规模较大，财务杠杆有继续上升的压力。”

　　央企母公司撑腰，“不缺钱”

　　2011年国家电网对鲁能再注资25亿元，公司注册资本达到200亿

　　根据克而瑞的数据显示，2012年，鲁能置业集团有限公司的销售面积为76.25万平米，销售金额为86.11亿，销售均价为11293元/平米。这一业绩无法进入全国房企排行榜的前50强。

　　对于鲁能拿天津“双料地王”的行为，不少业内人士质疑，鲁能是否有资金付地价款，是否有操盘能力操作如此好的项目。

　　据记者了解，鲁能在北京共有鲁能七号院和格拉斯小镇(楼盘资料业主论坛)两个项目在售，一个为普通住宅，一个为别墅项目。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从北京一地看不出鲁能的经营模式，北京的这两个项目是两类产品，开发策略也不一样，而在印象中，也未对鲁能有更深的认识。

　　不过，作为国家电网的“孙公司”， 2011年国家电网对鲁能再注资25亿元，公司注册资本达到200亿。一位信托人士也告诉记者，只有缺钱的企业才会在信托市场找融资，像央企背景公司从来不缺钱，他们的低息融资渠道更多，更容易从银行拿到低息贷款。

　　此前也传闻保利将收购鲁能土地储备，但日前保利相关人士告诉记者，“没有这回事”。而关于鲁能的资金链问题和土地储备的谜团，截至昨天记者发稿时，仍未收到鲁能集团营销部主任李斌的回复。

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　　广宇发展

　　“换将”再铺路地产重组？

　　鲁能集团一直想把广宇发展打造成为其地产业务的上市平台。

　　2009年12月25日，广宇发展宣布，公司拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，发行数量最多不超过7亿股，购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。

　　当时业内分析，对于在全国各地拥有7619万平米土储的鲁能集团而言，此次注入资产不到其全部房地产资产的1/10，但鲁能集团的一切动作都在说明一个事实：鲁能集团将借广宇发展推动其地产业务的整体上市。

　　随后的2010年6月28日，广宇发展临时股东大会通过了这份非公开发行股份购买资产的重大资产重组方案相关议案，议案有效期为12个月。一年之后，广宇发展发布公告称，由于国家对房地产行业的宏观调控，房企并购重组被暂停，这重组方案自动失效。

　　重组受阻，广宇发展又遭遇人事震荡。2012年11月10日，广宇发展发布公告称，刘宇、孙瑜、孟祥科、宋英杰等四名高管提出辞职，同时，公告公布了思维新晋董事会成员。其中，总经理黄先可原为济南天地置业总经理。据媒体报道，有私募人士据此认为，本次“换血”且新晋高管清一色的“鲁能系”，或许正是大股东想直接参与控制公司经营，为重组铺路。

　　据广宇发展三季报显示，三季度归属于上市公司股东的净利润2.09亿元，同比增长61%。

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