马跃成：北京土地新政调控房价最值得期待

　　房价为什么要上涨？调控为什么会失败？普遍的观点认为是土地价格一直降不下来，一些开发商也叫板说，政府依赖土地财政，房价就永远不可能下降。有人一直在说，土地价格占到房价的7成以上，虽然我从来不相信这种说法，因为我看到目前最高的楼面地价还没有超过4万/平米的，而房价都有30万/平米的了。另外还有一个现象，我们可以考证一下，就是越是卖的天价楼盘，地价肯定都不是地王，甚至有的还是协议拿的地。  

　　说地价高决定房价高只是混淆视听的诡辩之词，没有可靠地现实依据。如果不信，我们就把最近拍卖的几块地跟踪调查，北京玉渊潭乡地块楼面价为2.3万/平方米，而目前的测算入市房价或达6—7万/平米，如果按照七成地价的话，房价不到4万元，这还低于目前周边的二手房价，这可能吗？去年，由北京赫华恒瑞地产以26.3亿元夺得的海淀区万柳地区居住用地，楼面价达到33831元/平米，是北京近4年的楼面最高价地块。有机构为其测算的房价是到8万元——10万元/平米。 

　　土地费用在房价中影响自然不小，但是绝对不是七成的那么高，土地财政在政府中的作用肯定是很大，但是他们说，主要也是用在建设上面。我认为，北京房价年年攀高，政府应当承担的主要责任就是对土地的交易和监管上面用力不够，一是每年出让土地计划就有限那么几块，还总是完不成任务，调节市场土地供求关系最主要的办法就是增加供应量，有些地块溢价率都400%了，你还不增加供应？二是对已出让土地监管不够，很多土地都囤积了好几年了，完全可以按照土地法收回再卖了，可是还在开发商手里坐地升值。 

　　从中央经济工作会议上传出的信息是，国家将对土地市场进行改革，试图对两元化土地所有劝，一元化土地出让制度进行改革。真正保护集体土地所有者农民的合法利益，取消了按照30年土地收益补偿的老办法。 

　　在这两天的北京两会上传出的信息更是振奋人心，北京似乎是要在土地市场改革方面先走一步了。据陈刚副市长披露，北京将在土地管理制度方面做出重大改革，这项改革的主旨是，允许列入城市发展规划范围的农村建设用地不经过政府征地、拆迁途径转变为城市建设用地，使土地的所有权仍然掌握在农民集体手中，保障农民的土地权益。这项改革具有重要意义。 

　　按照现行法规，在城市规划区内，当投资者需要使用土地时，只能从国家取得建设用地。这意味着对于列入城市规划范围的农村土地，农民集体不能在遵守规划的前提下自主开发、自主招商，而必须将土地卖给国家，转变土地所有权性质。这个法律规定弊端甚多，不仅损害了农民利益，而且政府通过招拍挂的方式，让土地过搞溢价，也确实成为房价上涨的一个重要原因。 

　　北京拟出台的土地新政，尊重农民的土地财产权，允许农民集体在遵守国家土地利用规划的前提下，对土地实行自主开发或自主招商，形成建设用地市场，让农民在国家调节、市场定价的机制下，分享城市化利益。完全符合中央的宏观政策精神，对楼市将产生重要影响，看来北京政府是要动真格的了，北京提出的调控目标将会因此变得轻而易举就完成。 

　　看到这样的报道，再回忆一下前些天北京领导对楼市的表态，就觉得自然而顺理成章了。北京市连续几个主要领导对开发商的犀利批评，和对市民的诚信忠告，看来真不是空穴来风，他们真有储备好的调控手段，这个办法确实厉害堵住了那些一直和政府叫板的地产明星们的臭嘴。 

　　去年底，市委书记郭金龙在市委全会上讲话，“防止开发商做局，用虚假信息把消费者、地方政府套进去，把北京套进去，一定要高度重视。”对于北京的房价，郭金龙让大家放心，房价是能调控的，要用正确的方式。建委主任杨斌解读书记的讲话时说，“房价问题是突出问题，经济发展离不开地价、房价，但房价一涨对百姓有影响，房价如何调控值得思索。”杨斌提出，百姓对房价需求有新的看法，觉得房价往下走，但又感觉北京土地资源紧张下房价还要涨，这些新问题需要深入研究，破解调控难题。 

　　主管城建的副市长在刚开幕的两会上说，房价依然是社会关注的热点话题。他说，“不要被开发商‘忽悠’了，对于地产调控，政府还有手段。” 陈刚在会上表示：“房子还是这些房子，供需还是平衡的，为什么有人就着急一定要去买房子？还是预期变了。老百姓不要被开发商制造的气氛改变预期。”陈刚称，目前这个阶段，政府将维持现有的调控政策不变，但他也认为政府还有加大工作力度的空间。 

　　新当选的市长王安顺坚定地表示，“我今天给大家一个坚定的、明确的信号，房地产调控决不放手。” 王安顺表示，现在的楼市“投机”、“投资”行为占了相当的比例。“我要提醒市民，不要上当，二手房房价的问题有舆论炒作的成分。有些开发商、中间商，有些想出售房子的人等，一起来‘托市’，制造恐慌，给出未来房价要暴涨的预期。”王安顺强调，相信调控房地产还会出台一系列的措施，同时政府也会加快土地的供应和保障性住房的建设。 

　　北京是全国的首都，也是楼市的方向标，现在很多三四线城市沦陷之后，北京就成了最坚挺楼市的精神支柱，北京出台的土地新政，会极大地影响北京楼市的走向，也会对全国的市场产生深刻影响。我们希望，北京政府认真研究，妥善出台相关配套措施，两元化并一元结构，不是轻而易举就能成功的。但是这是个大方向，迈出这一步就是胜利！