陈宝存：石家庄楼市的潜力毋庸置疑

　　侯陈赌局，他赢了。前不久有研究机构宣布，北京五环内房价在两年内上涨22.98%。这意味着同样是在两年前，侯宁与陈宝存设下的北京房价是涨是跌的赌局，最终以“北京房价上涨，陈宝存胜出”而告一段落。  

　　与两年前设下赌局时的直率相比，如今的陈宝存似乎并没有太大的变化，对于房价的预测也远没有停止。《证券日报》11月27日报道称，陈宝存在某论坛与网友互动时直言：房价五年翻番。而在1天后，面对搜狐焦点网石家庄站的独家专访，身为“亚太城市发展研究会房地产分会会长”的陈宝存，也首度剖析了房价为何会五年翻番。 

　　理由一：土地供应吃紧 房价焉能不涨？ 

　　房价涨，涨多少，在陈宝存看来，并不是房产自身所能决定的。之所以推断出房价将在五年内实现翻番，关键并非房产，而是房产“安身立命”的土地。 

　　陈宝存指出，近年来，土地市场供应吃紧已经成为了“常态”。据国土资源部统计，2012年第三季度，全国105个主要监测城市土地供应环比减少4.26%，同比减少37.75%。其中，住宅用地供应同比减少34.68%，房地产开发用地供应同比减少27.51%。 

　　“面粉”供应跟不上，“面包”不涨价反倒显得反常。陈宝存直言，“土地供应跟不上，就会造成地价的上涨；而地价上涨了，房价又怎能让人不失望呢？” 

　　无独有偶，前不久在2012年搜狐企业家年会上，华远地产董事长任志强也明确表示，不增加有效的土地供应，就会导致供求关系的恶化，最终的结果是明年3月房价还会继续上涨。 

　　理由二：征地拆迁乱象频仍 土地供应症结难解 

　　尽管9月以来国土部已经发文，督促地方政府加快房地产供地，并准备对年底不能完成供地的地方政府进行惩罚，但是，解决土地市场供应吃紧这个“顽疾”，仅靠下命令和“打板子”恐怕很难起到效果。 

　　那么，症结究竟出在哪里？陈宝存指出，症结就在于拆迁的安置与补偿。他透露，国土资源部明确要求，拆迁安置补偿不到位，地方不得出让土地。因此，各地关于拆迁安置补偿的相关法律文件，就成了拆迁能否到位，土地能否腾出用以房地产开发的关键。然而，时至今日，拆迁的安置和补偿，依然是多数地方政府相当头疼的领域。陈宝存透露，据他了解，多数地方并没有出台较为明确和具体的拆迁安置补偿实施细则。 

　　据搜狐焦点网了解，不少省市确实出台了关于征地拆迁补偿的地方性法规或文件，但政策规定不一，标准参差不齐。国务院法制办、住房和城乡建设部和国土资源部曾在2011年7月下发通知，要求做好有关征地拆迁的规章和规范性文件进行专项清理的工作，但征地拆迁问题依然层出不穷。近日浙江温岭曝出某高速公路中间出现“钉子户”，也折射出征地拆迁补偿问题仍是乱象频仍。 

　　理由三：位置越是中心 房价越是高涨

　　陈宝存认为，房价在五年之内翻番，除征地拆迁遇阻导致土地供应出现问题外，也与中国城市发展的现状有着密切的关系。 

　　他分析称，一方面，越是市中心，教育、医疗、商业配套越是完善；越是配套完善，越能成为吸引购房者的热门板块。另一方面，随着城市的快速发展，越是市中心，土地资源越是稀缺，房产越是紧俏。一面是购房者的趋之若鹜，另一面是资源的稀缺，市中心乃至主城区的地价和房价出现上涨也就显得自然而然。他表示，今年以来一线城市的二手房价出现了明显的上涨，正是这种居住“向心力”的反映。 

　　短期内改变中国城市发展存在的上述问题，显然是不切实际；而现状无法改变，“位置越是中心，房价越是高涨”的现象恐怕也将延续下去。 

　　理由四、五：居民购买力强劲 轨道交通力推房价

　　陈宝存指出，如果将征地拆迁遇阻，土地供应不畅，主城区地价房价难降，上述三项作为未来五年房价翻番的主动力，那么，居民购买力提升和一系列稳增长政策的出台，则使房价的翻番具有了必然性。 

　　陈宝存表示，他注意到在决策层提出到2020年，居民收入翻番的目标。他认为，收入的提升对购买力而言将是“福音”：“居民收入每提升10%，也就是人均购买力提升10%。”“通过收入提升转化而来的购买力”，无论是进入房地产市场，还是进入其他领域，“其能量都不容小觑。” 

　　而另一项引起陈宝存关注的，则是9月以来国家发改委连续批复多个城市的轨道交通建设规划。他一针见血地指出，建设如此之多的轨道交通，钱从哪里来？“只能通过高价变卖轨道交通沿线的土地来进行补偿。”而高地价必然也将转移进入高房价，再加上城市轨道交通对房产价值的提升作用，陈宝存认为，“轨道交通沿线的房价将被迅速提升。” 

　　尽管面对搜狐焦点网，陈宝存第一次全面剖析了房价五年“蹦一级”这一预言，然而事实上，面对11月成交依然强势的楼市，上半年还在坚持以价换量的开发商似乎已经意兴阑珊。收摊捂盘，房价似乎已经没有了再掉头向下的理由。 

　　关于房产税：全国推广至少还需要10年 

　　与陈宝存房价新预言同时位于近日房产新闻显要位置的，还有“犹抱琵琶半遮面”的房产税全国推广。而对此，陈宝存也首度表态。他立场鲜明地指出：“现在开征，为时尚早。” 

　　作为房产税开征的重要基础，房产价值评估系统、个人住房信息系统全国联网和银行相关配套系统，已经或正在紧锣密鼓的筹建之中。但在陈宝存看来，就算上述系统全部建成，也不能断言房产税在全国推广的条件就已经成熟。 

　　“房产税，房产税，产权归属问题还没有搞清楚，征收的标准又从何而来？”他指出，国内许多城市，都经历了福利分房、旧城改造等重大变迁。而在变迁之中， “很多房屋产权是谁的已经难以厘清”。特别是大量存在的小产权房，陈宝存质疑：“这部分房屋该如何去征收？征收的标准又是什么？” 

　　陈宝存表示，2011年开始推行房产税试点的沪渝两地，并不具备代表性；而2012年10月传出准备接力的湖北、湖南两地，时间较短，开征的方案也处于悬空状态，并不具备全国试行的共性条件。 

　　“现在，只有等待。”陈宝存指出，只有等到小产权房的问题得到彻底解决，试点效果趋于明朗，再加上新的土地管理制度以及国有土地和集体土地拆迁补偿等配套政策落地后，才能够回过头来再谈这件事情。 

　　那么，房产税距离全国推广还有多远？陈宝存大胆预测，准备的时间最少需要10年至25年，甚至更长。 

　　关于石家庄：500万人口的楼市机遇 

　　对于曾经工作过的石家庄，陈宝存的感情很深。而对于石家庄楼市，陈宝存表示，“一直在关注。”对于购房需求“井喷”的2012年，陈宝存表示：“对此，我早有过预言，如今也得到了证实。” 

　　他表示，作为河北省的首府，石家庄对于周边县市有着极强的辐射力，邢台、保定、衡水等地居民在选择异地就业和置业时，多数将石家庄作为首选。而这也成为了石家庄楼市的一大“金矿”。他指出：“辐射力决定购买力，石家庄楼市的潜力是毋庸置疑的。” 

　　此外，陈宝存还特别提到了城中村和老旧小区的拆迁改造。他预测，未来20至30年，老旧小区的拆迁将逐步展开。“很多老旧小区都是几代同堂。一旦拆迁，能够容纳这些人的较大户型，将非常紧俏。石家庄楼市对于较大户型的消化能力还是值得期待的。” 

　　陈宝存最后表示，同样是在5年内，石家庄将努力打造500万人口的特大型城市。“因此，石家庄楼市还有非常大的发展空间。” 

　　关于“侯陈赌局”：楼市不息 类似争论难以停止 

　　两年以来沸沸扬扬的“陈侯赌局”尽管告一段落，不过坦率的陈宝存却表示，并没有放在心上。采访最后，他告诉搜狐焦点网，输赢已经不再重要；而对于整个房地产市场而言，处于对立面双方的争论却从未停止过。显然，只要楼市存在一天，这种争论还将继续下去。