丢了购房发票? 补开证明未必省税

　　购买5年以上二手房，提供发票，可差额征营业税，那么丢失发票能否补办？昨日，记者从税务部门了解到，丢失的购房发票不能补开，补救办法也需要一系列手续。不过有二手中介就指出，如果真的遗失发票，花时间开证明可能“得不偿失”，因为提供发票后营业税可能较少，但个税可能要缴纳更多。

　　日前，本报刊登了有关5年以上二手房交易纳税的报道，有市民发现，原来能否提供购房发票，将影响到纳税数额。但如果遗失发票应该怎么办呢？

　　昨日，地税部门人士表示，遗失的购房发票不能补开，不过有补救办法。假如购房发票是开发商开具，可以到开发商处，把电子票记录调出来重新打印，或者把发票存根联复印，写上“此件与原件相符”的字样，打印件或复印件加盖该公司的发票专用章，即可作为抵扣凭证。

　　不过有二手中介直言，如果真的遗失发票，花时间开证明可能“得不偿失”，因为虽然提供了购房发票，营业税可以少算，但个税却有可能多缴。

　　某地产中介蒋先生介绍，对于提供发票的交易个案，个税需按差额的20%征税，但若无发票，则是交易全额的1%征税，即使卖家的装修费、贷款利息能够税前扣除，但手续繁琐，比如要提供住房贷款利息的银行证明等。如果装修费、贷款利息本身不多，那么纳税款就会很大。

　　案例

　　记者同样以日前本报报道的案例为例，计算有发票和无发票的差异——钱经理2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为160平方米，套内建筑面积为130平方米的商品房，支付房屋价款150万元。房屋产权证上的产权人姓名为钱经理本人，钱经理还拥有另外一套住房。2012年4月5日他将此房卖给陈先生，申报价格为200万元。房管部门4月6日受理交易申请，经地税机关评估200万元的申报价格明显偏低而无正当理由，核定其计税价格为250万元。假设钱经理2007年购房时缴纳契税4.5万元，实际支付住房按揭贷款利息20万元。

　　情况一

　　无法提供2007年购房发票

　　按规定，不能提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票，只能按照全额征收营业税，同时应以地税机关核定的250万元为其计税价格。

　　该房产不是唯一家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠。由于钱经理遗失购房发票，即未能提供构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值，应实行核定征收。对于非拍卖转让住房，适用5%应税所得率。由于税率是20%，这相当于按照转让房产收入全额的1%征收。

　　应缴纳营业税及附加＝计税价格×(5%+0.6%)＝2500000×(5%+0.6%)＝ 140000元

　　应缴纳个人所得税＝转让房产收入额×应税所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元

　　情况二

　　可以提供2007年购房发票

　　个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的、能够提供发票的，按照其转让收入减去购房价款后的差额征收营业税。

　　由于该房产不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。同时，由于能够提供购房发票，可据实征收个人所得税。商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。合理税费是指转让住房时实际缴纳的营业税及附加等税金，支付的住房贷款利息也可以凭银行出具的有效证明据实扣除。

　　应缴纳营业税及附加＝计税价格×(5%+0.6%)＝(2500000-1500000)×(5%+0.6%)＝ 56000元

　　应缴纳个人所得税＝(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%＝(2500000-1500000-

　　45000-56000-220000)×20%＝135800元

　　综上，无法提供发票的情况下，应缴纳营业税及附加、个税合共16.5万元。

　　提供发票情况下，应缴纳营业税及附加、个税合共19.18万元。

　　不过，合理税费包括转让住房时实际缴纳的营业税及附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，能提供越多的合理税费证明，两种情况纳税的差异越不明显。(记者何颖思)

关键词：购房发票,补开证明,二手房,营业税