回顾2012年全年石家庄楼市 “稳”成全年主基调

　　年末各种统计口径全年房地产数据收官，此时整体回顾石家庄房地产市场，“稳”成为全年走势的主基调。调控政策基本平稳、价格稳中有升。

　　关键词：走势

　　中国不动产研究中心河北分中心日前在《2012-2013年石家庄房地产市场解析及预测报告》中详细回顾了2012年全年石家庄房地产市场的走势。

　　2012年第一季度，市场在低迷中艰难开局。但在春节之后，首套房消费者率先复苏，试探市场“水温”。不过，无论是消费者还是开发企业，观望心态依旧，市场没能出现比较大的起色。

　　5月堪称2012年的“分水岭”，改善性消费者陆续进入市场，并在第二季度末超越首套房消费者。其强劲的购买力和迫切的购房意愿，促使市场在6月前后出现首轮强劲反弹，市场信心也在逐步重建。

　　第三季度，淡旺季之分被打破。一方面，7、8月成交量提前启动，节节攀升；另一方面，开发企业加快了入市抢占份额的步伐。尽管9月成交量出现了小幅回落，但元气恢复的市场信心已经为10月市场埋下了“伏笔”。

　　第四季度，开发企业马不停蹄，10、11月商品住宅供应面积甚至超过了第三季度的总和。

　　关键词：政策

　　对于中国的楼市来说，政策永远是影响市场走势的第一要素。回顾2012年全年政策走势，由于在全国范围内并不具有代表性，石家庄楼市基本上完全跟随楼市调控的政策基调。

　　中国不动产研究中心河北分中心研究员回洁钰介绍说，2012年，是本轮房地产调控影响石家庄的第二年。以房产限购政策、普通商品住宅价格限涨政策、差别化信贷政策组成的政策“组合拳”，仍在深刻影响着石家庄。然而，与2011年相比，2012年石家庄房地产市场的政策环境相对平稳。

　　纵观全年，石家庄没有大的调控政策出台或执行，决策层以贯彻既有调控政策，保障政策真正落到实处为主要任务。值得注意的是，2012年政策层面也出现了一些新变化，特别是决策层对下半年开发企业购置土地意愿上升，各地频繁出现“地王”表示强烈关注，其目的是防止土地交易异常使地价产生异常波动，扰乱市场预期。因此，在贯彻执行既有政策的基础上，稳定市场预期，保持房价平稳已经成为调控的“主旋律”。

　　尽管在年中，各地隐性放松调控政策蠢动，但最终均为成行。总体来看，政策方面“稳”字当头，并无大起大落。石家庄市住房保障和房产管理局新近表示，2013年限购政策仍将继续，保持政策的连续性和稳定性。

　　关键词：成交量

　　用一个词概括石家庄楼市成交量变化情况，可以称之为“先抑后扬”。

　　2012年1月至12月，石家庄商品房累计成交402.1303万平方米，其中商品住宅累计成交317.5788万平方米，商业经营性商品房累计成交84.5515万平方米，较2011年同期分别下降11.42%、3.09%和24.37%。

　　综合分析2012年商品房和商品住宅成交面积的走势情况，回洁钰表示，其中60%以上的成交来自于下半年。此外，下半年的月均商品房和商品住宅成交面积，与本轮调控之前的2010年月均成交面积相差无几。综合市场反馈信息，2012年下半年石家庄房地产市场正在接近调控之前的水平。

　　关键词：土地

　　流拍与底价成交一直是最近两年石家庄土地市场的关键词，这反映出在当前楼市环境下开发商拿地的意愿受到影响。

　　截止2012年12月31日，石家庄市国土资源局共挂牌出让国有建设用地使用权14个批次，共计94宗，总面积为554.2211万平方米，约合8314亩，较2011年上涨67.17%。其中，工业用地17宗，住宅用地(含商服住宅用地)56宗，其他用地(含商服、科教、娱乐用地等)21宗。分区域来看，市内五区及东部高新技术产业开发区是石家庄土地市场的热点。

　　回洁钰分析认为，2012年石家庄土地交易呈现出如下特点，东部高新技术产业开发区和长安区土地挂牌出让规模保持高位运行，其中高开区以工业用地为主，长安区以住宅用地为主；此外，正定新区首次出现在石家庄土地市场，14宗的挂牌量与长安区接近，商业用地或商服住宅混合用地占绝大多数。

　　成交方面，2011年频繁出现的流拍现象，在2012年明显减少。在已挂牌出让的72宗地块中，4宗因故暂停出让，3宗因无人竞价而流拍。

　　关键词：消费者

　　对于消费者来说，改善性购房需求在2012年得到释放，并与首套房购房需求共同主导石家庄消费者群体，更换现有房产是多数改善性消费者的共同诉求。

　　中国不动产研究中心河北分中心通过2012年3月(第一季度)对消费者的问卷调查发现，受访消费者中以满足基本居住需求为目的的占53%，以改善居住条件为目的的占37%。综合对开发企业的跟踪调查，当月80平方米至100平方米的两居户型销售情况较好，这一户型的主要消费群体以首套房购房需求为主。

　　但在5月(第二季度)对消费者的问卷调查结果则显示，以改善居住条件为目的的受访消费者比例上升至53%，以解决基本居住需求为目的的受访消费者比例下降至35%。首套房消费者与改善性消费者的比例首次出现反转。

　　此后第二第三季度问卷调查中，改善性消费者的比例不断上升，分别达到了54%和61%。尽管在12月(第四季度)的问卷调查结果中，改善性消费者的比例下降至59%，但仍比首套房消费者高出30个百分点。

　　关键词：价格

　　石市住房局提供的数据显示，2010年、2011年、2012年石市商品住房成交均价分别为4716元/平方米，5632元/平方米，6225元/平方米。从同比增幅趋势看，石市商品住房成交均价增幅逐年下降，2012年同比增幅为10.53%。

　　分析数据无论是房地产调控政策，还是消费者心理预期，都希望房价能实现合理回归。目前，省会商品住宅成交均价虽然呈现出整体上扬的趋势，围绕5500元/平方米上下波动，但涨幅已经呈现出逐年下降的态势。这也显示出石市宏观调控取得了较好的效果。

　　2012年，石家庄商品房供求比为1.35：1，商品住宅供求比为1.15：1，商业经营性商品房供求比为2.12：1。从整体上看，石家庄商品房和商品住宅供求关系较为平衡，但商业经营性商品房供大于求。

　　关键词：预测

　　“如果说2012年楼市是三部曲：探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线：震荡上行，有惊无险。”杨红旭预计，2013年市场总体是上行的，多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利，政策是最大的变量和变因，政策出台的时点和力度，都会影响市场指数，尤其是成交指标。不过在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行，估计最快也得到四季度，而2014年则存在较大市场风险。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前政府表态及实际政策执行来看，2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情。

　　关键词：城镇化

　　在对2013年市场走势的预测分析中，“城镇化”浪潮的因素不可忽视。中国不动产研究中心河北分中心认为，目前石家庄最为现实的城镇化问题，当属城中村改造。据中国不动产研究中心河北分中心统计，石家庄目前纳入到城中村改造范围的自然村为86个，其中已开发完成的自然村37个，面临拆迁改造的自然村49个，涉及人口超过20万，占地面积1914万平方米。若以3.0的容积率计算，那么可建房屋的建筑面积将达到5742万平方米；除去拆迁补偿的房产，仍有2300多万平方米的商品房可以推向市场。

　　以2012年345.6781万平方米的商品房成交面积计算，上述商品房可供市场消化8年至9年。（袁伟华 ）

关键词：2012,石家庄房地产市场