大型房企新年亢进：掀融资潮备战拿地

　　大型房企新年亢进：掀融资潮备战拿地，销售目标全面调高

　　据业内人士称，在地价、房价升值的预期下，房地产企业显然在为新一轮的买地扩张寻求资金储备。杨一早报资料

　　中国大型房地产商在2013年一开始就表现出了集体亢进的姿态。

　　在刚刚过去的短短半个月时间里，包括恒大地产(03333.HK)、富力地产(02777.HK)、越秀地产(00123.HK)、雅居乐(03383.HK)、碧桂园(02007.HK)、世茂房地产(00813.HK)等在内的多家开发巨头相继宣布了海外融资计划。在此之前，旭辉集团(00884.HK)、江苏新城(01030.HK)、金轮天地(01232.HK)等亦完成了在香港资本市场的登陆。

　　从几家公司公告的融资计划来看，大部分资金都将被用于新增土地储备。实际上，随着2012年多家开发商销售情况的超额完成，国内开发商已经纷纷提高了其在新一年度的销售目标。

　　海外融资热潮

　　1月17日，恒大地产宣布向市场配售10亿股，每股配售价4.35港元，共计筹资43.5亿港元(约合5.6亿美元)。恒大之前，已经有多家港股地产商选择发债融资。

　　1月16日，富力地产刊发公告表示，全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行票据，根据认购协议，发行人将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。同一日，上海实业控股宣布发行可换股债券总本金额将为39亿港元(约5亿美元)，发行价为可换股债券本金额的100.00%。越秀地产宣布公司已于2013年1月16日与经办人订立认购协议，据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。

　　另外，2013年1月11日雅居乐发行7亿美元的次级永久资本证券。去年跻身房企20强的港股房企佳兆业也成功融资，1月初公布将发行于2020年到期的5亿美元优先票据。另一家广东巨头碧桂园今年也在举债，发行了7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。世茂房地产9日发行的7年期8亿美元债券，票面利率6.625%，可谓房地产行业发行利率最低，超额认购达27倍。

　　据不完全统计，仅仅上述几家地产商的融资额就已经达到50.6亿美元。

　　与此同时，从去年下半年开始，不少内地企业积极搭建境外融资平台。

　　近期，绿地集团宣布，分拆酒店集团和海外业务赴港上市。万科地产在收购了南联地产之后，公布了B转H股方案，再次搭建一个境外融资平台。瑞安房地产计划分拆新天地赴港上市。

　　此外，多家地产公司也在近期完成了港股上市计划。1月16日，江苏金轮天地在香港挂牌上市，成为今年首个成功在港IPO的内地房企。2012年11月23日，旭辉控股集团在香港完成了首次发行，募集资金约15.3亿港元，成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。11月29日，江苏新城地产也完成了港股上市，募集资金约18.96亿港元。

　　融资环境好转

　　有境外上市的开发商负责人昨日向早报记者表示，境内融资以项目为载体，资金运用的灵活度很低。境外融资以企业为载体，融得资金，可以通过注册资本金或者增资的方式，进入境内既可以用作土地款支付，也可以用于任何项目的开发资金，灵活度极高。从融资成本来看，评级越高的企业，融资成本越低，以3B级企业为例，十年期的发债利息仅3%，而国内五年期以上的贷款利率为6.55%，还没有算上上浮的空间。但是如果信誉级别较低的企业，融资成本一般在8%左右，有些会更高。这是企业的差异所造成的。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析称，2013年年初再启动融资，主要原因更大的可能性在看多市场。而且选择在香港等海外融资的主要原因是由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。

　　值得指出的是，在境外融资潮被掀起的同时，国内的贷款也有所放松。

　　张大伟表示，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升。银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解。

　　上述龙头房企负责人坦言，近期银行对于大企业的融资态度明显改善，在信贷总量上升的情况下，企业申请开发贷款的难度有所好转。

　　此前，部分股份制银行人士称，有意增加2013年的房地产开发贷额度。更多受访银行人士的普遍说法则是，眼下尚未接到总行的最新信贷政策，但银行对于房企的态度确有微妙变化。

　　值得指出的是，中小企业的融资环境依然较为艰难。

　　有中型企业负责人坦言，没有境外融资的平台，即使有，中小企业的融资成本也要高于大型企业。国内银行对于中小企业的支持力度也明显小于大型企业。因此，融资环境的改善并非每家企业都感受得到。

　　为扩张做准备

　　对于此轮融资潮，不少业内人士称是企业为扩张而做资金储备。

　　某开发商表示，融资的目的只有两个，一是发展，二是支持运营。去年房地产市场成交回暖，从上市企业公布的销售业绩来看，大部分企业都能提前或者超额完成全年销售目标。那么企业在消化土地的同时，必然要新增土地，以保证其持续的收入增长。此轮融资，显然是持发展目的的占多数。

　　事实上，从近期各大企业融资的公告来看，出现最多的字眼是“新购土地”。

　　以雅居乐公告为例，其称拟利用该笔款项于购买新地块、作再融资及一般营运资金用途。

　　某龙头企业负责人近日表示，在全球货币宽松的预期下，会有越来越多的资金流入房地产企业，在地价、房价升值的预期下，房地产企业显然在为新一轮的买地扩张寻求资金储备。这轮扩张潮，从去年就已经拉开。

　　张大伟称，去年12月，标杆房企累计购地金额达431亿元，创2011年以来标杆房企月度购地金额新高。从2012年全年来看，标杆房企购地金额为1617亿元，比2011年增长41%。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力。

　　此外，有业内人士认为，中小企业的生存环境并未改善，不少企业转让项目求生存，大企业的提前融资，也会助其把握更多收购的机会。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，大企业资金层面表现尚可。现在低利贷是通过银行，私募和信托都是高利贷。现在国际资本充裕，大企业正用足海外融资方案。万科、金地近期相继买公司买壳都是为了融资。相较之下，中小企业很难融资。所以，房企的集中度会继续逐步体现。

　　调高2013年销售目标

　　对2013年的市场，开发企业普遍没有了悲观的情绪。

　　富力地产相关负责人表示，2013年的市场会是平稳的。

　　某境外上市企业相关负责人表示，在限购尚未取消的情况下，市场很难出现突然上升。但是在货币宽松、信贷宽松的情况下，房企的日子不会很难过，成交和价格应该会比较平稳。

　　另有国有企业营销负责人坦言，今年的市场不会有大涨，但是房地产企业的悲观情绪基本没有了。今年以来，不少企业制定的销售目标普遍高于去年，2012年很多企业全年销售目标同比都是持平，仅从这一点，就说明企业对市场还是较为乐观。

　　绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元(2012年为70亿元)。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

　　有国有企业负责人表示，销售目标是企业对市场判断的反应，在销售目标提升的同时，企业也会消化多少土地，再新增多少土地，这又反过来吹热企业的拿地计划。一二线城市的土地溢价率会有所上升。

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　　《沪上部分热销楼盘悄然提价》

　　年前的周末，有些“冷清”，上周末仅开3盘。年前的周末，有些“冷清”，上周末仅开3盘。

　　忙活了一年的开发商并没有休息，昨日受访的多位开发商高管还在售楼处加班加点，不过大多是尾盘销售。对于已经完成了全年销售目标的他们来说，底气更足，并不着急。

　　一位国企开发商表示，去年一个热销盘已经卖了15亿元，歇歇，别给明年太多压力。该楼盘也从3万元/平方米出头的价格升至部分房源接近3.9万元/平方米。

　　卖得不好的开发商也选择静止。一位别墅开发商很失落，今年错过了几波机会，没有达到预期的要求。老板要求现在停止一切营销费用，年后再说。

　　优惠幅度减小

　　上海搜房数据监控中心截至1月17日统计，上周末(2013.1.19-1.20)有3个项目加推，与之前一个周末(1.12-1.13)实际入市楼盘数量相比新增2个；预计推出总计155套房源。

　　上周末开盘的3个项目全部是老盘加推，位于浦东惠南镇的鹏润伊顿公馆新推2栋楼总计50套公寓，西郊半岛名苑新推87套面积在100平方米左右2-3房，浦江镇楼盘保利茉莉公馆则是加推8套上叠别墅。

　　上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿表示，在楼市较为冷淡的1月，开发商推盘都采用少量加推的举措，在销售压力较小的1月，面对连续两周火爆的成交，开发商逐渐试水探市。

　　早报记者从鹏润伊顿公馆售楼处得知，19日开盘，均价13000元/平方米，折扣优惠是交2万元定金，全额付款享受9.6折，交首付享受9.7折。“总共开了100套。3房还有20~30套可以选择，1房、2房的话基本没得选了。”

　　位于闵行区的老盘——保利茉莉公馆别墅售楼处人员表示，“周末开盘，均价500万元左右。总共开8套，现在还剩下几套。现在有购房送彩电的优惠，送液晶电视。”

　　早报记者以购房者身份致电，青浦西郊半岛名苑售楼处人员表示，19日开盘，均价13500元/平方米，开盘当天的优惠是每平方米的房价减500元，总共发行两栋楼——一栋高层，一栋小洋房。高层共发80多套，90%都卖光了，小洋房共8套，还剩下3套。

　　该售楼处人员还称，“价格是不可能降的，只会涨。”

　　克而瑞分析师杨晨青表示，上周开盘的情况，体现了当下市场推盘量不多而且基本不打折的现状。1月前15天的成交量是不容乐观的，40万平方米多，离去年12月118万平方米的高点还差很多。所以，1月全月成交量不会超过去年12月。

　　杨晨青表示，现在的市场周期性明显，以往1、2月份都是淡季，是开发商开会制定全年目标的时候。去年开始，行业淡旺季弱化，龙湖2012年大年初四就开始抢收。现在是短周期波动，一周可能就是一个机会，考验开发商的应变速度，准备好任何时间推案。今年年初，还没有出现抢收的情况。但是，预计今年上半年还是一个量价齐升的表现，年中可能会有政策出台。

　　房价小幅上调

　　不难发现，现在申城的楼市优惠少，部分楼盘还涨价。

　　市场人士分析，这与去年下半年成交回暖有关，开发商在资金链尚可并完成了销售目标的情况下，把注意力放在了利润上面。

　　一位上市公司营销总监表示，最近成交不错，和原计划表现得差不多。该公司位于新江湾城的一个售价4.5万元/平方米以上的高端公寓项目，去年3月开盘以来已售出110套，只剩下50套不到。另一个位于普陀区的商办住宅综合性项目也成交得不错。但该开发商认为，现在是一个比较缓慢的过程，正常恢复。以前达到的量价涨幅的高度，今后也会达到。

　　沪上一位开发商表示，现在的情况主要还是看供应。需求客观存在，而且还会增长。供应的缺口，尤其是市场化商品房供应缺口会很明显。近期一手供应量有限，二手市场活跃度较高，市场在慢慢恢复中，顽强而又淡定。很多产品接近现房状态，价格有提升，这个很正常，按正常节奏进行。去年底为了冲击指标，很多同行都会有阶段性政策。新年伊始，肯定会有调整。当然还是要平稳，保持稳定的现金流。涨价希望慢慢来，不能太快，否则麻烦。

　　一位港资开发商高管表示，春节前，尾盘销售，不会加推。总体上价格不会有很大的变动，公司有一些项目也是因为期房变成了准现房或现房，本身升值，所以提价3%至5%的价格涨幅是很正常的，而且还是1%至2%慢慢提上来的。但是，10%至15%的快速涨幅不会有。今年上半年，预计价格稳中微升，成交量会保持去年下半年的势头。（周祺瑾 王齐）

关键词：房企,融资,拿地