一线城市购房负担比超警戒线：要房子or要生活

　　美联物业最近发布的调查数据显示，一线城市的购房负担比(月供占家庭月收入比)已远远超过40%的警戒线，其中北京人的购房负担比高达80%以上。但从近两年调控的效果来看，楼市购买力仍十分旺盛，超过了调控的预期。

　　经济学家王小鲁、金柏松等人士曾指出，中国的高房价有非常多的灰色收入支持，在计算房价收入比等指标时，应将大量的灰色收入计算在内。

　　尽管如此，一线城市房价超出普通民众的承受能力是不争的事实。

　　买房“压力山大”

　　公务员张先生与太太毕业3年后，于去年11月在广州购入了一套总价140万元的二手房。首付三成42万元、每月还贷近7000元，让这个两口之家压力倍增。

　　张先生表示，买房最大的压力来自于首付，他们首付42万元中的八成资金来自双方家庭。“目前的压力尚能承受，但考虑到今后抚养小孩、老人看病、需要照顾之后，房贷压力会逐步增加。”他称。

　　记者从广州、深圳两地的多家中介机构代理了解到，多数业主与张先生夫妇二人的情况类似。

　　“房贷压力并不足以影响到真正需要房子的买家。”广州中介代理机构合富辉煌客户经理彭先生称。

　　根据美联物业调查显示，作为衡量房地产市场警示性指标的购房负担比超过警戒线，意味着房价上涨已经到了一定的高度。

　　调查报告显示，从信贷政策来看，当前买房所要付出的资金成本显然远大于4年前。此外，从变化曲线来看，购房负担比与房价呈正相关。购房负担比在2009年一季度达到50%以下的最低点之后，2010、2011年一路上扬，在经过2012年二季度短暂的下行后再次飙升。

　　另一个指标房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它是反映居民能否买得起房子的主要指标，也是国际上衡量房产泡沫的惯用标准。联合国人居中心给出房价收入比的上限是3∶1，世界银行给出的上限是5∶1。

　　值得注意的是，中国早在2006年统计出来的房价收入比数据显示，深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76∶1，上海为15.55∶1，北京为13.55∶1。

　　“从2006年开始，数据已经逐步远离警戒线。房价一直在攀升、房贷压力逐步增大，购买需求却没有受太大影响。”上述深圳房企高层表示，很多人认为房企看涨房价和看好购买力是驱利心态作祟，实际上，这也是房企从销售一线了解到的市场实际需求。

　　数据显示，社会资金还在持续进入房地产市场，在过去4年当中，广州民众每年花在楼市上的钱大约有1700亿元。

　　记者从包括北京链家地产研究部、中原地产研究部等中介机构的分析报告中发现，从2010年至今，经历了一波又一波的楼市调控政策，即使在越来越严格的金融政策之下，一次性付款的比例虽然从2010年的七成降至如今的五成，然而却一直维持在高位。

　　即使在楼市最为低迷的2012年上半年，链家地产市场研究部分析师常清表示，在二手房贷款中，由于限购限贷，很多购房者都是全款，全款的比例在2012年初达到六成。2012年上半年则保持近五成，商业贷款人群仅为二成左右，而在正常年份下，商业贷款人群的占比一般超过三成。

　　两极分化的购买力

　　全国工商联房地产商会理事吴新坚向本报分析，按经济学家说法已经超过了警戒线，影响居民的正常生活。但从市场成交均价和成交量的背后，显示出购房者潜力很大。

　　“目前市场的需求一方面表现在投资保值，虽然经过几年楼市调控的打压，由于通胀因素及投资渠道少，民众对房子的保值功能仍情有独钟。”亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超分析称。

　　吴新坚认为，购房投资过热也显示社会财富分配体制存在不少弊端，收入差距扩大化使财富分配严重不均，部分群体通过权力获得大量灰色收入，并转化为不动产保值增值。

　　上述合富辉煌客户经理彭先生称，在所接触的购房者中，衡量购房压力的大小，应该还包括购房者不均等的住房公积金、单位购房补贴等指标。

　　“有些国有单位，员工收入并不高，然而单位却为买房者提供较高的购房补贴，或者福利分房补贴等政策，这些应该算进隐形收入部分。”他认为，因隐性收入的不同，即使同等收入水平的购房者所面临的购房压力也会不同。

　　同时，亦有不同的声音指出，若把首付、税费等因素考虑在内，居民购房负担比将会更高，这意味着中国购房者用于实际生活的支出成本被压缩到了较低水准。

　　上述分析人士称，相比欧美国家一般供房的开支仅仅为月收入的三成，这些国家的人依旧不十分热衷购房，然而，这些国家的个人消费旺盛，经济持续增长能够处于一个真正的繁荣水准。

　　“购房群体资金实力、首付能力和融资能力早已显示出两极分化的情况，因此必须要提高收入水平，疏通理财投资渠道以及做好保障房建设。”上述深圳房企人士认为，单纯依赖降低房价，来减缓居民购房压力是不可能实现的。

　　吴新坚认为，需要通过收入分配改革，实现收入分配的公正化来解决这方面的问题。

关键词：一线城市,购房,负担比