温州头号烂尾楼纠纷：开发商跑路重伤债权人

　　赌局下的房地产烂尾重重。(记者 王珏磊摄)

　　温州地产赌局残留烂尾楼：民间借贷危机让债权人急抽资金，高度依赖民间借贷的企业主资金链就此断裂

　　仅凭少量自有资金，便投身房地产开发，借高利贷辗转腾挪，期望以房产的高回报来偿付高额利息，原本是不少温州商人的大胆赌局。然而，在地产调控和民间借贷纷纷抽贷的双重打击下，这样的赌局越来越少有赢面。温商陈岳西便赌输了这一局，情急之下卷款“跑路”，留下2011年以来温州“第一烂尾楼”，和多达13亿元的债务。

　　购房者收房落空

　　温州市平阳县的鳌江镇，是个典型的浙省富庶小镇。街市斑斓喧扰，车行如梭。记者步至镇中心的新河桥，眼前赫然跃入一幅巨大的房产广告牌：“鳌江中央，繁华之上”，指的便是背后的在建楼盘—泰宇花园。然而，广告牌的后面却并不繁华。三幢鹤立鸡群的高层建筑虽已成型，但却明显处于停工状态，没有工人劳作的身影。

　　走进围墙，近处察看，地上建筑垃圾狼藉，路旁杂草没膝。已结构封顶的4、5、6号楼门洞、窗洞豁开，尚未安玻璃。地下车库已被雨水淹没，漆黑一片。旁侧，1、2、3号楼仅打下一些桩基，其间也积水甚深，杂草竟有半人高。一架大吊车兀自横在中央，了无生气。

　　“前年底就停工了，现在就是些买了房的业主常来看看，每天一两个。半月前，来得比较多，有两三百人，走上去看看自己的房子。”一位看门的大爷告诉时代周报记者。

　　这个原本热销的楼盘，由于开发商泰宇房开老板陈岳西卷了4亿预售款“跑路”，留下约13亿元的债务和500多户未能准时收房的购房者，遂成2011年以来温州“第一烂尾楼”。

　　泰宇花苑售楼处位于数十米之外的新河南路，1月12日中午时分，售楼处卷帘门紧闭，透过落地窗向内窥视，茶几上一只烟灰缸内，揿着一个烟头，稍显人气。这里一度是政府为泰宇花苑设立的工作协调小组驻扎地，目前小组主要活动已移至世贸大楼。

　　眼下，围绕着泰宇花苑的纠纷仍在持续发酵中。2012年年底几天，泰宇花苑的业主们几乎每天都出现在建阳平阳支行门口，散发材料称，500多名业主自2009年5月4日起陆续购买的住房，但楼盘无法按照售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想成为泡影。

　　“我买房是给儿子2012年结婚用的，房子交不了，儿子婚事只能拖着。我经常到楼盘来看看有没有动工，每次都失望。实在不行，我们只能搞维权活动。”泰宇花苑业主陈平(化名)对时代周报表示。

　　在泰宇花苑现场，记者巧遇一位业主周洋(化名)。他住附近，也时常来看看有无动工迹象。周洋是第一批购房者，2009年以每平方米6000多元的价格，买了一套140余平方米的房子，每月按揭贷款3000多元。“本来是8月31日交房的，但8月底的时候知道交不了，也没有正式通知。只能维权呗。到现在开了三次业主大会，也就是统一一下意见，选代表维权。每一栋楼选了栋长，每个单元选了单元长，共二三十个业主代表。前不久，就跟建行有一次维权活动。”周洋告诉时代周报。

　　“听说3月底会重新开工。如果没开工的话，业主还要继续活动。”周洋称。

　　“烂尾”重伤债权人

　　业主并非唯一受伤者。上海安信信托有限公司和中国建设银行，以及一些自然债权人，也是“烂尾”事件的直接受害者。而这背后，是一个典型的温州商人冒险失败的故事。

　　出生于1953年的陈岳西，1999年与金云城、金彩云共同设立了泰宇房地产开发有限公司(泰宇房开)，注册资金1亿元，陈岳西出资90%，为公司实际控制人。此外，陈岳西还拥有另两家房地产开发公司：四川泰丰和衡阳泰宇。

　　位于鳌江中心地带的泰宇花苑，是当地的旧城改造项目。该地块总用地面积41400平方米，有两本土地证。2002年，陈岳西拍下其中一块土地，2006年办理完土地证。此后，陈将土地抵押给建行温州分行，贷得1.5亿元。

　　陈岳西还通过民间借贷募集资金，用于泰宇花苑的开发。根据自然债权人自救小组的事后统计，民间借贷数额在4.9亿左右。据记者推算，根据高利贷“利滚利”的性质，此非最初本金数额，而是繁复计算后，至今剩下的欠款。“据说陈岳西跑路之前，已经还了七个亿的高利贷。他借的利息非常高，九分利都借过。”一位仍留守工地的施工方温州建设工作人员告诉时代周报。

　　2011年4月，陈又将拍下的该项目另一块地的土地使用权以第一顺位抵押给上海安信信托，将前述地块的使用权以第二顺位抵押给安信信托，由安信方面为泰宇花苑发行“温州泰宇花苑项目开发贷款集合资金信托计划”，发行规模4亿，为期两年，根据投资金额的不同，预期年收益率在10%-11.8%。

　　其时，这两块地估值已达11.5亿，而此前，两块地的评估价仅为3.69亿。评估价抬高的理由是“土地使用权升值”，到2011年，这两块地价显然已今非昔比。

　　除了土地之外，安信-泰宇项目接受了陈岳西持有的“泰宇花苑”项目公司90%的股权质押，并办理强制执行公证，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。

　　根据信托项目计划书，4亿资金中有2亿元用于调整泰宇房开的债务结构，有8000万用于归还建行贷款，1.2亿用于偿还部分民间借贷及工程款。另外2亿用于土建、外墙、内装修、设备安装及小区配套等项目后续开发建设。

　　其时，安信信托分析认为，这是一个不错的项目。泰宇花苑剩余可售住宅、商业和车库全部预售后，估计销售收入达18.3亿元，信托期间可实现税后现金流入约12亿元。同时，确保信托本息偿还的住宅与商业售价为5484元/平方米，在市场价格基础上分别折价59%与86%，安全边际较高。而土地也是超值3倍以上的抵押，抵押物充足。

　　2012年1月，安信信托发布管理报告称，4亿元已经汇入泰宇房开的贷款账户。

　　实际上，2011年底，泰宇花苑项目已完全停工。继2009年4、6号楼开盘后，2012年1月22日，5号楼也开始销售，由于遭遇房产调控，拟售均价为11160元/平方米，明显低于开发商最早计划的13500元/平方米。至去年底，这幢楼的158套房屋，售出不足半数。

　　更惊人的是，去年7月1日，陈岳西已携带从预售账户中提取的4亿元，由上海浦东出境。坊间传说，他去了美国，持的是旅游签证。

　　地产商的危险赌局

　　数月前，陈岳西通过媒体自陈，是民间借贷的危机和房产调控的大背景造就了他的困境。2011年温州民间借贷危机爆发，使“高利贷的大门堵起来”，建行也抽其资金，导致工地停工。而政府部门的拖拉又让他迟迟拿不到5号楼的预售证，“有市场的时候不给我们卖，后来市场没了，房子也卖不了，几个亿都卖不了。”错失良机，资金链断裂，他只能跑路。

　　蹊跷的是，在房地产项目预售资金进行封闭管理的情况下，陈岳西如何能席卷4亿跑路？所谓封闭管理，即房地产开发企业应在发放开发贷款的商业银行开立专门的资金账户，特定项目所有预售资金要全部纳入这个账户，优先用于本项目的建设投资，企业需向银行提出申请获准后方能使用，这种账户不能提取现金。

　　平阳政府证实了预售款被提走一事，但并未说明过程。

　　“要么是利用银行系统的疏漏，要么就是用其他变相的违法方法。银行对资金账户首先有一般的审查责任，要有票证、相关合同，款项才能出去，而涉及土地、房产的资金账户，更是有特殊的监管责任，能拿出来确实很奇怪。”上海律师杜跃平对时代周报记者表示。

　　陈平也告诉时代周报：“陈岳西如何拿钱逃走，我们实在想不通，官方也解释不清，含含糊糊。我们可以不管这事，但房子要给我们，要有时间表，不能无限拖下去。购房者里面有些人是炒房的，他们更着急，温州房价一直在跌，而且温州人很讲究风水，认为‘烂尾楼’风水不好，难转手。”

　　随着安信信托的泰宇项目4月底到期，安信信托也即将面临偿付客户。陈岳西的跑路，让这个泰宇的“大债主”也陷入了深度焦虑。

　　陈岳西留下的“洞”不止于此。据透露，截至去年9月，泰宇房开欠税总计887万元，拖欠施工单位约3300万元工程款。

　　“欠工程款不止这个数。”现场留守的温州建设工作人员告诉时代周报，但具体数字他不清楚。“我们还给他垫了两块地的保证金，共2700万元。”

　　去年8月，平阳县政府成立了泰宇花苑工作协调小组，由平阳县政法委副书记叶永武担任组长。去年12月底，当地又成立了泰宇花苑工作处置小组。据小组估算，陈岳西留下的债务共约13亿元。

　　据记者了解，已封顶的三幢楼，工程造价共2亿多元。而占用的两块地，此前估值仅3.69亿，陈岳西拿地价格与此不会相去太远。泰宇花苑总投资不过五六亿元，何以留下13亿元的巨额债务？

　　“可能是因为陈岳西自有资金太少，大部分依赖融资。这在温州房地产商中是一种比较普遍的模式，自有资金不多，就看胆量。胆大者迅速在民间融资，借高利贷去投标。中标后，稍加开发，便可收一部分定金。如果他资金宽裕点，可以偿还部分原始债主，如不宽裕，还可让债主投股，期待地产高回报来偿付利息。这种模式在楼市热的时候，说不定也能走出来，但一旦遭遇地产调控，收紧房地产资金，就会出现问题。”温州中小企业促进会会长周德文对时代周报分析。

　　周德文称，2011年爆发的温州民间借贷危机，债权人普遍恐慌，急抽资金，使一些高度依赖民间借贷的企业主难以“借新偿旧”，资金链就此断裂。“去年上半年我就说，下半年以来会有一批中小房地产商倒闭，陈岳西事件就印证了我的预言。今年上半年，地产商倒闭潮还会持续。”

　　温州商人杨利生也告诉时代周报：“我之前也做过小型地产开发，现在不干了。我在反思温州商人的特性，太喜欢赌，尤嗜豪赌。他们的想法是，撑死胆大的，饿死胆小的。做生意确需赌一把，但要有界限。温州没限度的商人多了，经济形势好的时候尚可生存，甚至能赚大钱，形势一不好，就出问题。”

　　金改难扼悲剧上演

　　面对泰宇花苑的“烂尾”困局，处置小组设计了两套方案：一是进入破产清算，二是续建剩余项目。小组更倾向于后者，希望建行、安信信托以及自然债权人能出资续建后期未完工项目，出售后以盈利偿债。

　　据处置小组计算，若走破产清算程序，眼下只剩7万平方米左右的楼层面积，即便按楼盘价13000元/平方米测算，也远远不够。而若续资再建1、2、3号楼，售后项目收益预计为9.2亿元，资金缺口则略小，在3.8亿-4.8亿元。但也存在房价不稳定、风险难以预估的风险。而售楼产生的收入，首先偿还安信信托4亿元以及建行7000万元的贷款，最后偿还自然债权人。由于仍然不能完全偿债，处置小组希望安信对4亿元的利息考虑适当减免。

　　但由于安信信托的客户不愿放弃利息，按此原则拟定的《框架协议》并未获安信明确答复。在多方设想中于3月底前对4、5、6号楼复工的计划，遭遇变数。去年12月，安信信托在上海提起诉讼。“听说安信首先想把5号楼剩下的70多套房卖掉，这样可以拿到1个多亿，然后再拍卖土地。但业主们当然会有想法，把楼盘的肥肉割走了，谁还来续资重建啊？”周洋告诉时代周报。

　　将4、5、6三幢楼彻底完工，还需5000万元。据了解，安信提起的诉讼，近日以庭外和解判处。

　　“我觉得能解决一些问题，但效果不是太大。温州人想挣大钱、挣快钱的投机心态，很容易产生金融泡沫、房地产泡沫，如果监管不到位，就很容易出事。首先还是要加强监管，此外也要规范民间借贷，但不能猛地把缰绳拉死，一下子收得太快。我觉得长远来看，还是要逐步收紧缰绳，应该在法制的条件下、在正常监管的条件下来搞活经济，不能胡来。”贺阳表示。

　　周德文对此也不太乐观：“金改将近一年来，目前并没有取得什么突破，对实体经济都没产生什么实际的支持，更何况是处于严控下的房地产业？金改更主要是着眼于解决实体经济的困难，而不是房地产业。在一段时间内，房地产业的融资难仍将持续。”（王珏磊）