贷款买房，你会选外资银行吗？

　　据《新闻晨报》报道，相关外资银行工作人员透露，近些年到外资银行办理按揭的购房者呈逐年上升趋势，前来了解外资银行贷款的购房人群也在逐年增长，尤其是一些收入较高的置业者，例如医生、会计师、律师等。不过，从相对比例上看，大多数购房者还是选择中资银行办理按揭贷款，据汉宇地产统计，5%的购房者会选择去外资银行。

　　新年伊始执行新的房贷利率后，外资银行也加入了“房贷大战”。不仅以相对较低的首套房贷款利率吸引客户，实际审批流程也会相对稍快。为此，不少中介开始向买房人推荐外资银行办理贷款。

　　外资银行也可申请办理人民币房贷

　　正在杨浦看房的小袁正在为房贷的事犯愁，原本中介合作的几家银行都表示，很难给他八五折的优惠，最低只能拿到九折。而且放款时间也会比较长，可能要两个月。中介随即给他推荐了一家知名的外资银行，还一再表示，最近有很多成交的客户，特别是大标的的，都是找外资银行办房贷。“最近我们这里差不多有一半的客户都是通过外资银行办贷款的。”浦东某知名中介分行的经理表示，“除了境外人士，很多客户都不知道外资银行原来也能办人民币房贷，他们也很少会主动提出要找外资银行办房贷，一般都是我们介绍的。”

　　根据汉宇地产浦东联洋分行介绍，有一位买家李先生来沪已经多年，由于从事金融行业，每月收入颇丰。随着收入的不断增加，李先生夫妇决定改善居住环境。左挑右选，挑中了国际社区联洋板块的品质楼盘仁恒河滨城，就当李先生签完买卖合同松口气的时候，贷款上的问题却出现了，按理说李先生工作稳定、收入颇丰，申请条件均为良好，但受到国内银行贷款额度的限制，所申请贷款的银行迟迟不放贷。

　　这下可急坏了李先生，因为合同中违约的日期越来越近了。李先生向身边的朋友“求救”，最后根据朋友介绍，自己的贷款转向了外资银行，不到一个星期，贷款便审批了下来。

　　“优质客户”才能享受八二折优惠

　　记者从部分中资银行了解到，近期首套房贷总体利率水平处于基准八五折至基准之间，各银行对发放优惠利率的要求不尽相同。外资银行相比主流的中资银行而言，首套房贷的利率要稍低一些。“首套房贷外资银行最低可以打到八二折，而大的中资银行最低还是八五折。”德佑地产西七区总监孙成平告诉记者。

　　目前在沪可以接受按揭的外资银行有花旗、渣打、东亚等。不过记者日前咨询了几家知名外资银行，却没有一家明确告知可以享受八二折的优惠。渣打银行客服人员表示，目前该行执行的首套房商贷利率是在基准利率的基础上下浮5%-15%，也就是说最低打八五折。而花旗银行客服也回应称最低八五折。且贷款要求颇多，比如税后月收入必须在5000元以上；年龄＋贷款期限不能超过65岁，换句话说60岁的客户贷款最多只能贷5年；所购房产竣工到现在不能超过20年等等。

　　在花旗银行中国官方网站上记者看到，住房贷款栏目被放在首页醒目位置，贷款人可进行在线申请，银行方面承诺简化及缩短房贷申请过程，2个工作日完成初审审批；贷款申请人“有机会享受特惠贷款条件”。

　　花旗银行上海地区相关工作人员告诉记者，上海地区目前首套房执行的仍然是最低8.5折利率，并没有媒体报道的8.2折优惠。“具体的优惠幅度要根据申请人的资质，以放贷审批部最后认定的利率为准。”记者又致电本市多家开设有个人住房贷款业务的外资银行，对于利率优惠幅度，客服人员均未马上给出明确的说法。

　　对此，孙成平解释说，这只是对一般客户的要求，现实操作中是有客户能享受到八二折优惠的，但是审批要求还要高，如要求职业必须是公务员或世界500强员工等“优质客户”。“外资银行一般不认收入证明，而是认实实在在的收入流水账。”而且要享受最低八二折优惠，往往对贷款额度也有较高的要求。“一般要求纯商贷在150万元以上。”

　　5%的人买房会选择外资银行进行按揭贷款

　　新年伊始，不少有存量房贷的业主尝到了房贷利率下降的甜头，而一些刚签订购房合同的准业主则开始抓紧寻觅更优惠、更便捷的贷款渠道。不过根据汉宇地产全市各分行的反馈显示，目前接受外资银行按揭的置业者比例在5%左右。采访中有购房者表示，到外资银行按揭贷款还存在诸多实际操作上的问题。房地产业内人士则对外资银行加入房贷市场争夺叫好，但也普遍认为离“叫座”还有很长一段路要走。

　　去年11月买房的曹先生告诉记者:“我之前关注过外资银行房贷，感觉需要提交的证明材料和审核过程相对更严，而且房贷顾问也坦言，银行更倾向于高端住宅置业贷款业务，一般的刚需购房者在资质审核后几乎拿不到预期的利率优惠折扣，甚至放贷额度也可能缩水。”此外，还有一些购房者表示，购房时业务人员会推荐申请贷款的银行，由于存在一定的业务联系，一般而言在具体操作时遇到小问题，业务员也能“帮忙搞定”，可以省心不少。

　　对于外资银行开始试图与中资银行争夺个人房贷市场份额，业内人士认为是有利于购房者和整个房地产市场的好事。“外资银行在一些业务上的创新已获得了细分市场的肯定，这也意味着购房者今后可能多一种贷款渠道、多一种还款方案选择，间接促进中资银行提升服务质量。”不过，该人士也坦言，由于风险控制体系、客户对象、网点布局等方面与中资银行存在较大差异，外资银行房贷业务目前来看离“叫座”还有很长一段路要走。

　　流程可节约两周交易时间

　　除了首套房利率优惠以外，中介推荐外资银行的另一个重要原因就是虽然审批严格，但是流程相对灵活。“很多外资银行都可以预审，不需要签买卖合同，只需要凭购房意向书就可以提交各种材料，帮客户先预审是否能贷款。”孙成平说，等到买卖合同签完了，差不多贷款也批下来了，相比很多中资银行，凭买卖合同才能审批的情况，可以节约两周的交易时间。

　　当然，找外资银行办房贷也不是万无一失的。有中介告诉记者，外资银行房贷的退单率很高，也就是预审通过率低。只要信贷员发现一点问题就会不接。

　　此外，外资银行毕竟网点比较少，不是每个区都有，还款有点较麻烦。

　　外资银行办理按揭步骤与中资银行基本相同

　　第一步，贷款申请人提供身份证号码和购置房屋的地址、楼层等信息，银行的工作人员会对其进行预审，主要在于看购房者是否符合购买条件、购房房屋的金额以及大致可以贷多少金额等。

　　第二步，贷款申请人向被申请的外资银行签订贷款合同以及提交相关证明，例如申请人身份证、结婚证明、收入证明、完税单、房屋买卖合同等。

　　第三步、被申请的外资银行对贷款合同进行审核。

　　第四步、贷款合同审批通过后，申请人协同房东进行产权交易。

　　第五步、贷款申请人提交他相证明给被申请的外资银行，银行收入他相证明后，3-7个工作日进行放款。

　　外资银行

　　不受中国央行政策的制约，例如调整存款准备金、贷款总额度的限制等。

　　贷款银行的资金总额较为雄厚。

　　银行工作人员的服务质量、效率相对较高。

　　PK

　　中资银行

　　安全系数相对较高，贷款人相对较为信任、认知度较高。

　　营业网点的布局面较广、还款便利度较高。

　　贷款业务、流程相对较为熟悉、风险系数相对较低。

　　新年有了新月供

　　2012年央行两次降息，按照惯例，绝大多数银行将自2013年1月1日起执行新的贷款利率。这也就意味着，有房贷、车贷的人利息支出将“减负”。

　　去年央行两度降息，5年以上贷款基准利率下调至6.55%，共计下调0.5个百分点，那么，房贷月供会有什么变化？

　　以等额本息还款方式(每个月月供相同)为例，假如购房者向银行借了100万元30年期的房贷，按照降息前7.05%的年利率计算，借款人的月供为6686.64元；在2013年元旦之后，当房贷年利率执行6.55%的新标准时，借款人的月供为6353.60元，月供要比以前少333元。即便按最低的7折利率来算，执行新利率后，房贷月供也会减少211元。假定2013年央行基准利率不再发生变化，仍以上述案例，那么一年将少还近4000元。

　　值得注意的是，等额本金还款法(每个月月供递减)每个月所还利息都不同，金额也在变化，总体而言比等额本息还款法利息支出要小。

　　此外，目前银行利息调整有三种形式:一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年的年初(通常是1月1日起)执行新利率；二是满年度调整，即每还款满一年，调整执行新的利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。大多数银行遵循第一种方式，也有少数银行采用后两种方式，借款人一定要弄清楚自己的房贷调整方式，保证还款账户中有足额资金划扣，以避免产生逾期。

　　去年二手房成交逼近7年内高点

　　今年或现“前升后降”趋势

　　随着“史上最严厉”楼市调控政策常态化，刚需和改善型需求购房者开始纷纷入市。刚刚过去的2012年，申城二手房成交便呈现了“低开高走”的阳线走势。虽然多家机构最终发布的统计数据略有差异，但去年二手房总成交套数仍合计约达20万套水平，同比2011年大幅度增长，在近7年间这一成交量仅次于2009年。相比新房市场，2012年12月商品住宅市场的交易量为9811套，二手住宅的交易量是其2.43倍。

　　值得注意的是，2012年二手楼市成交结构较2011年有所变化。2011年全年成交的二手房源中，外省市买家成交占比始终维持在34%-40%区间，2012年各季度则在36%-41%。与之对应，本地购房者的购房套数比例于2012年间呈现逐季提升的趋势。除上述两类主力购房群体外，其他如港澳台、外籍、企业等购房类型在2012年全年成交占比中合计不足4%，且皆较2011年有所下降。

　　-分析人士指出，二手房市场在2012年的全面复苏由多方面原因造成。一方面，前些年成交的一手房，现已纷纷流入二手市场，近年来住宅市场的成交重心正逐渐向二手住宅转移。2012年，全市一、二手住宅的成交面积比值为0.62，相比2011年的0.69进一步减小。事实上，这一比值每年都在减少，目前已与2007年的2.16不可同日而语。

　　另一方面，虽然经过近两年的调控，房价快速上涨的趋势得到遏制，但同样也未出现明显下降的趋势，这样的局面导致购房者观望心态减弱，入市积极性增加。此外，降息、降低存准率等金融宽松政策也对二手房市场起到了促进作用。

　　而在购房者颇为关注的房价上，机构数据显示，去年二手房成交均价为17033元/平方米，环比上涨3.6%。在2011年全市成交均价出现一定下滑后，2012年均价出现明显回升，并创历史新高。从21世纪不动产在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示，以12月末的时点观察40个标杆楼盘的二手房买卖交易价格同比增幅的中值分别为:大户型2.8%、中户型4.3%、小户型2.8%。成交氛围持续良好、性价比房源稀缺、业主心态进一步增强等，也是构成价涨的重要原因。不过，这样的涨幅与调控前的涨幅相比仍有天壤之别，调控平抑房价的作用依然不可忽视。

　　此外，在主力成交户型方面，与2011年楼市成交多以面积70平方米下、总价低于150万元的刚需二手房不同，随着市场成交的逐步回暖，2012年70平方米以上的大中户型房源成交套数占比呈现逐季增长态势。业内人士分析认为:“目前总价200万元以下二手房买家主要为刚需和改善需求，刚需买家仍以婚房需求居多，偏好户型较小的次新房源。改善型则是分为学区房、居住条件改善和养老房三种类型，一般对地段和房源品质有较高要求，但价格敏感性相对较低，因可用持有房源对冲目标房源的支出，支付能力也相对较强。”

　　-21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，在限购政策主导下，2012年末楼市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未来一旦价格上涨出现提速，或年末需求释放所导致性价比房源的稀缺，都将致使成交难以长期持续在年末高位。而从2012年的成交趋势而言，楼市以往的传统季节性因素已混淆，更多是淡季成为购房者抄底入市的窗口期。2013年有较大概率复制这一模式，总体成交走势呈现阶段性起伏，出现短周期性的波动行情。

　　考虑到2012年年初受双节及市场低迷氛围影响，如拉长整年走势来看，2013年楼市成交或以同比“前增后降”的态势体现，即上半年成交同比提升，下半年则同比适度回落。

　　为防跳价买家定金付20万元

　　一手楼市的红火在二手市场蔓延，为了防止房东跳价给自己造成损失，越来越多的买房人干脆一次性砸下几十万元定金，一来表明自己的诚意，二来也让卖家不敢轻易违约。

　　“前两年我卖房，有意向的买家付定金，一般也就一万两万元，最多五万元，没想到这次卖房一下子有人拿着20万元的定金直接上门。”挂牌不久的杨小姐面对这笔足可以买辆车的定金居然还有点“吓丝丝”。万一我不卖了，岂不是也要赔个十万二十万元？思来想去，杨小姐居然不敢接这笔钱。来自21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店的抽样调查显示，今年1月首周看房者普遍多于去年同期，局部板块同比回升幅度达两三成左右，部分区域出现防跳价，二手房定金额度翻番的情况。

　　据21世纪不动产上海锐丰地杰国际店分行经理裴其江透露，板块内由去年年末至今持续火热的行情更是延续至节假日。2013年1月首周分行上门带看的客户量较去年11-12月稳中有升，同比门庭冷清的去年元旦大涨近5成左右。其中部分长期观望的客户都于节前向门店预约房源带看。

　　在市场关注度及成交热度不减的背景下，元旦期间分行成交较去年同期提升约2-3成左右。不过成交的持续释放也促使板块内业主上调价格的情况略有增多，少部分刚需与长期观望者在思索后仍会选择追涨。

　　借助去年12月份刚需提前入市，使得部分刚性区域如莘庄、宝山、浦东外围等成交火热，一些房东在元旦期间的跳价开始增多。据上海中原都市分行房产经纪人小沈介绍，伴随客户的增多，房东的心态也好起来，挂牌价格也开始上涨，幅度在5%左右。比如250万元的房子，涨价幅度大概在10万-15万元左右。

　　为防止房东跳价，一些购房者则想出用高额定金的方式来锁定。21世纪不动产上海区域研究部对于旗下多家门店的调研显示，为规避业主跳价、买家支付的定金额度呈上升趋势，个别楼盘甚至有同比翻番的情况出现。一般来说，房东跳价还是小幅的多。如果买家定金付得少，房东可能违约赔付也不心疼，但是如果付的多，涨价5万，赔却要赔个一二十万，得不偿失。因此，对于买家来说，多付定金也是保护自己的手段之一。

关键词：贷款,买房,外资银行