降价潮冲击海南楼市 开发商陷入红海厮杀

　　位于海口西海岸的海长流项目正在推售。这个号称总面积达百万平方米综合体大盘，一期住宅项目以7068元/平方米起价，均价不到9000元/平方米，远远低于西海岸区域15000元/平方米的主流价格。蓝天白云、椰林树影、水清沙幼的海南，正在变成开发商们的红海。庞大的供应量、有限的需求量，在调控的作用下，海南的开发商们日子都不好过。降价是“撕开”市场的唯一办法。

　　调整并未结束。EJU易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱预测，海南泡沫虽不至于破裂，房价还将缓慢下滑。

　　疯狂后的漫长消化

　　由香港上市公司盛高置地(0337.HK)开发的海长流项目，并非海南唯一大幅降价的楼盘。

　　同样位于海口西海岸的西海瑞园，2012年初就已把房价降到了7499元/平方米，虽然房源局限在低层的60套，目前高层仍保持在9000元/平方米左右，但与2011年13000元/平方米以上的价格相比，降价幅度也达到40%左右。彼时，西海瑞园曾是该区域内同类型楼盘单价唯一跌破1万的项目，但随后，陆续有开发商加入降价大潮。

　　2013年1月1日，陵水乐活城市开盘，公寓均价9800元/平方米，别墅均价15000元/平方米，这种价格水平较清水湾区域的雅居乐清水湾、阿罗哈清水湾、绿城清水湾等楼盘，每平方米要低几千元，部分别墅产品价格甚至相差2万元/平方米以上。

　　2011年2月份，海南省政府发布“琼版国八条”，随后，海口和三亚市出台限购政策。虽然陵水、文昌等其他县市并不限购，但海南房地产市场从此渐入低迷，却是不争的事实。据丁祖昱观察，海南几个主要城市的房地产市场几乎全线调整，没有哪个城市、哪个开发商是幸免的。

　　1993年的房地产调控，海南用了十几年时间都未能消化。但2009年底“国际旅游岛”规划再次引爆楼市，海南开发热急剧升温。万科、保利、中信等公司纷纷在海南拿地开发。

　　据海南统计局数据，目前海南省房屋施工面积为4972.91万平方米，同比增长41.7%。1至11月，海南商品房销售面积811.37万平方米，同比增长1.5%。与销量相比，供应量显得有些庞大。而根据机构统计的数据显示，海南潜在的供应量远超5000万平方米，或达1亿平方米，但这些数字未经官方证实。

　　在海南省房地产业协会秘书长王静看来，降价属于个别企业的行为，海南房地产市场一直相对稳定，没有太大的变化。2012年1月8日，接到本报记者电话时，王静正在哈尔滨。为了扩大客源，海南房地产协会牵头帮企业去各个城市推介，牵线卖房。这样的推介活动一年要做好几次。

　　短板凸显

　　据长居海南的中国旅游地产服务集团机构推广中心总监付东观察，来海南置业的内地投资客越来越理性。“过去花十万、二十万就可以在海南供房，现在通常是要花一二百万买一套一年都住不了几天的房子，并且如果没人打理，旅游地产将会贬值。”在供应量持续增大的情形下，需求量没有增加反而萎缩了。

　　如果说价格是表象，供应量过大只是阶段性问题，积淀已久的是海南旅游地产长期存在的问题。

　　丁祖昱认为，海南能够让游客留下深刻印象的，有独特性、趣味性和文化内涵的旅游房地产产品并不多。对购房者影响最大亦最直接的是，项目配套不成熟。“许多项目的配套只有酒店和高尔夫球场，不符合休闲度假的需要。”丁祖昱说。

　　以雅居乐开发的陵水清水湾为例。这个占地1.5万亩的超大型楼盘，去年公布的销量是85亿元，在目前空置率高达80%的情况下，暂未有计划开设学校和医院。有当地业内人士向本报记者反映，在陵水交通多有不便。清水湾要排队许久才能打到车，银行也是刚刚开业。开发商承诺开业的酒店也一再推迟。“南派开发商太过务实，对配套的投入较为吝啬。”他说。据其观察，一些北派开发商投入要更舍得一些，如中信泰富等，在神州半岛(距万宁市万城镇约28公里)的项目，开发之初就已建成了两家五星级酒店。

　　海南有着丰富的历史文化资源。但丁祖昱指出，海南距离真正的国际旅游岛尚有距离，仍需假以时日。商品房供过于求将持续一段时间，但丁祖昱认为，今日不同20年前之处在于，开发商资金更加雄厚，普遍拿地成本较低，不会出现资金链断裂问题。市况不好，开发商亦会放缓建设进度。（记者 荆宝洁）