地方政府的“楼市松绑指数”

　　沈阳传限购放松二三线城市暗涌

　　自沈阳传出限购“一日游”的消息后,打开新闻搜索“限购、取消、跟进”关键词,首页出现的大多是天津是否跟进,武汉是否跟进、未来多地是否跟进等等猜测,这在一定程度上反映了各地楼市的“声音”。

　　根据腾讯财经观察2013年年末的统计,除了北上广深一线城市外,实行限购和限贷的二三线城市有沈阳、南昌、厦门等,实行限购的城市有郑州、西安、武汉、福州等,实行限贷的城市有南京、杭州、长沙等。

　　政府欲松绑限购的原因是什么?首先,需要明确的是政府是一类特殊的“人”。如同自然人,法人(企业)一样,政府这个“人”也是理性人,限购松绑后定有充分的动机。

　　毫无疑问,地方政府对于房地产调控松绑的心态是积极的。而要取消限购,则需要有足够的理由。从政府动机的角度出发,哪些城市更有底气放松限购?

　　经济角度分析:三指标戳地方政府痛点

　　具体说来,政府放松限购的主要动机有三。

　　GDP增速。房地产产业链拉动经济增长,扩大税基。房地产产业链条上的利益各方也会游说地方政府放松房地产限购政策。同时,地区经济发展与就业和稳定的关系大,任何一个政府都马虎不得。

　　从限购城市GDP增速变化来看,厦门、南昌、武汉2014年GDP增速都较上年下降较多,北上广深等一线城市则基本保持了稳定或增长。

　　政府收入增速。地方财政收入主要有两块来源,一是税收,二是非税收。其中非税收入主要来自政府性基金,而这部分的主要构成又为土地出让金,也就是俗称的卖地收入。

　　据财政部数据显示,2013全国公共财政收入12.9万亿,全国政府性基金收入就占5.2万亿。同年,地方政府性基金收入4.8亿,其中土地出让金收入占4.1万亿。

　　从以上城市来看,南昌、沈阳、天津2014年地方财政收入增速较上年减少较多,长沙、深圳、西安等地则保持增长,北京上海两市则保持稳定。

　　房屋存销比,指的是一个周期内房屋库存与销量的比值,反映供求的变化。虽说市场通常不希望政府过多干涉自身运行,但从目前来看,房地产市场则是非常欢迎调控之手降临的。

　　前期网传的万科副总毛大庆的讲话中称,万科内部将21个月存销比看做警戒线。从易居研究院提供的数据来看,西安、福州、沈阳等地的新建商品住宅存销比均较高。存销比过高,政府则有动机放松限购,通过房屋销量减少库存。

　　博弈角度分析:泡沫越低底气越足

　　除了以上三条主要动机,政府还要综合考虑当地房地产市场现状,尤其是泡沫水平,来决定是否应该松绑政策。

　　一般说来,限购、限贷等房地产调控政策的出发点,是抑制房价过快上涨,防止出现泡沫。因此,从博弈的角度来看,只有当一地房市泡沫下降或较低时,政府的谈判能力才越强,才越有底气做出松绑的提议。

　　从目前可以收集的数据来看,房价收入比是能够反映一个地区楼市泡沫的指标:

　　房价/收入比。即房屋总价和家庭年收入的比值。在发达国家,一般而言超过6就进入泡沫区,中等收入国家可以达到9,低收入国家可以达到13以上。

　　值得注意的是,一线城市北上广深由于聚集了较多购房者,因此房价可以看做是反映了全国的购买力,房价具有全国属性;二线城市如杭州厦门等地,由于区域和自然条件等优势,也吸引较多购房者,可看成是反映了区域购买力。

　　因此,不能简单认为房价收入比高的地区,就一定比低的地区泡沫多。本文仅从政府博弈角度出发,认为在许多二线城市中,如果房价收入比较低,政府就取得松绑的加分项。

　　松绑公式答案:南昌、沈阳、天津最想松绑

　　现在将上述四个因素收集到一起,来看看这些因素在多大程度上触碰了地方政府的调控敏感度。

　　如果我们将GDP增速变化、财政收入增速变化、房屋存量、房价压力四个因素加起来,便得到了“松绑指数”——反映地方政府放松楼市调控的意愿和能力。

　　从上表可以看出,沈阳松绑指数为-5.5,排名第二(除2013年放松限购前的温州)。因此,从沈阳传出松绑的新闻也许并非空穴来风。

　　2013年,沈阳GDP增速较上年减少1.2个百分点,地方财政收入增速较2013年下降3.3个百分点,新建商品房存销比超过20,这都让政府有意愿放松楼市调控。同时,沈阳2013年房价收入比仅为6.8,在全国35个城市中排名靠后,在一定程度上为沈阳提出放松调控减轻了压力。

　　南昌则为最想放松调控的城市。2013年,南昌GDP增速、财政收入增速都相对上年下降1.8个百分点和6.7个百分点,虽然房屋存销比较小,但房价收入比较低。

　　此外,天津、郑州、南京等也是有一定意愿和能力放松调控的城市。

　　温州松绑注解:楼市强心针后存销比反暴增

　　温州这个城市可以成为松绑指数最显眼的注解。

　　温州于2013年8月放松楼市调控政策,而彼时松绑指数为-18.3,说明政府有非常强烈的动机放松限购。

　　而2014年,温州GDP增速较上年增加1个百分点,地方财政收入较2012年增加8.9个百分点。可以看出与,温州经济明显复苏。

　　但是从房屋存量来看,根据易居研究院的数据,截至2014年5月底,温州新建商品房存销比达到45,为统计城市中最高,同时也较去年调控前7月底的存销比15.9高出许多。这说明在2013年温州放松楼市调控后,温州房地产被打入强心针,大量新房积极入市。同时也说明,温州经济结构能否真正改善,还需要观察。

　　结语:

　　GDP增速、财政收入增速、房屋存量和房价收入比,是限购城市衡量需不需要和何时松绑限购的重要因素。从这些因素出发,我们可以构造出地方城市的“楼市松绑指数”,并用来合理的推断。(腾讯财经王磊发自北京)