房产税非降价利器 也非去土地财政神器

　　沉寂了些许时日的房产税扩围，因为十八届三中全会的《决定》又“活跃”起来。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革成为业内关注的焦点。与此同时，不动产登记制度的推进，强化了2014年，房地产税改革进入立法通道的预期。房产税既非降价“利器”也非去土地财政“神器”

　　沐籽

　　沪渝两地试点开征房产税至今整整三年，期间，房产税试点扩围的声音不绝于耳，不过，始终缺少下文。

　　沉寂了些许时日的房产税扩围，因为十八届三中全会的《决定》又“活跃”起来。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革成为业内关注的焦点。与此同时，不动产登记制度的推进，强化了2014年，房地产税改革进入立法通道的预期。

　　立法也好、扩围也房产税推进的大方向是早已明确的，虽是如此，但有关房产税种种功用的界定，总还是“摇摆不定”，从最初的稳定房价的“利器”到补充地方财政税收的“重要来源”，房产税从试点开始，就被寄予了太多的“厚望”。这或许与其落地在房地产调控初步从严的2011年有关，稳定房价是当时调控的重要目标。

　　其实，房产税只是房产税，只是一个西方发达国家已经征收多年的税种，只是一个我国1986年就制定了要征收却延迟了25年才开始试点征收的税种而已，没有那么多复杂的功能，自然也起不到人们所希冀的效果。

　　目前在房地产市场，从源头的土地开发环节到下游的住宅销售、业主持有环节，房地产税收政策存在一些问题，亟待厘清。

　　首先，房产税不是降价“利器”。

　　从2014年初开始，重庆市高档住房应税价格起征点提高至13192元/平方米，2011年刚刚开始试点征收房产税时，重庆高档住房的应税价格为9941元/平方米，三年间，房产税起征点上调了3251元/平方米。按照重庆当年制定的房产税征收标准，价格高于平均价格两倍的住宅化为征收范围内，也就是说，三年间，重庆住宅平均价格上涨了1625.5元/平方米，累计涨幅达到32.7%，年平均涨幅接近10%。

　　另外，国际经验表明，房产税并不能从根本上改变市场供求关系。从日韩经验来看，通过房产税调控房价的效果并不理想。韩国在1986年-1989年和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本则因由于1973年和1991年两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃，效果难以观察。

　　其次，房产税不是摆脱土地财政的“神器”。

　　在沪渝两地连年上调税基之后，房产税的作用便从调控“利器”转化为补充税收的“神器”。公开资料显示，2011年重庆市房产税税收近1亿元，到2012年也仅有1.4亿元，2013年的数据还在统计中。按照上海2014年的预算计划，今年房产税预计收入27.6亿元，增长2.6%。而这需要上海市商业营业用房保有量和部分房屋租赁价格继续上升，才会相应带动房产税增长。

　　虽然沪渝两地房产税收入都在稳步增长，但从征收量来看，地方财政无法从根本上摆脱土地财政的制约。仅一个月的时间，上海土地出让金已经以“百亿元”为计价单位，重庆也有几十亿元土地出让金入账，京沪杭三地总价则是狂揽千亿元土地出让金。与大体量的土地出让金相比，房产税的收入无法让地方政府摆脱土地财政，但是可以成为地方政府一个稳定的税收来源。

　　最后，征收标准的敲定是税收执行的保证。

　　2013年，新“国五条”落地后，对个人住宅转让所得税的关注最为热烈，虽然随后有几个城市在地方版调控细则落地时明确表示了按照转让所得的20%进行征税，或是较为模糊地概括为按照规定进行征税，但只有北京将这条细则落实。新“国五条”中原本要求全国统一征收的个人住房转让所得税，而今变成了北京的地方细则，没有统一的执行标准，这项政策在北京还能走多久，尚未可知。

　　即便北京明确规定了征收个人住宅转让所得税，但依然有很多办法进行规避。这些，也为房产税的真正推广敲响警钟，征收标准如何界定落实，是税收执行的重要保证。

　　财政部财科所所长贾康：对应于中国地方税收体系不成型来看，房产税改革是非常必要的。对应国民经济中房地产调控需要标本兼治这个角度来看，从中国收入分配需要有效遏制差异扩大来看，房产税改革也是非常必要的。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一：要推动房地产税制改革，首先需合并现行的税费。当前我国房地产税费繁多，税制结构不尽合理，存在交易环节税重、持有环节税轻的现象。作为持有环节的重要税种，房产税试点的扩围是推进房地产税制改革的重要步骤。有的税费该清理的清理，该合并的合并，应按照减税制、宽税基、低税率、严征管’的原则来清理、合并。

　　SOHO中国董事长潘石屹：应该从第三套房子开始征收房产税，一些人买了很多房子空置，是资源的巨大浪费，持有这些房子没有成本，又能坐等升值。一些年轻人没有房子住，怨声载道。通过收房产税，可以把这些空置房逼到二手房市场，形成市场的供应，供应量大了，房价就自然降下来了。征收房产税也不能只商品房的，而违法建筑、“小产权房”不征，这样就更不公平了。要尽快解决违规建筑和“小产权房”的问题，或罚款，或改正，或补交出让金，让这些房子合法，也让住在这些房子中的人心里踏实。为下一步征收房产税打下一个好的基础。

　　华远地产董事长任志强：中国不应该征收房产税，因为中国的土地不是归个人所有，房子产权只有70年。政府如果要收房产税，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。

　　富力地产联席董事长兼总裁张力：中国收房产税是势在必行，早晚的事情。收房产税，是调节富人和穷人之间的关系很好的方法。

关键词：房产税,土地财政,改革