养老30年才回本 养老地产忧现金流

　　作为朝阳产业,目前,房企险企等各路资金均瞄准了养老地产这块未来的“蓝海”,但依然未能探索出一个成熟的养老地产运营模式。业内人士测算,从已经运营的养老地产来看,若计算土地及前期投入的建安成本,一个养老地产的资金回收期可能长达30年。而在漫长的回收期之中,万一出现资金链压力,如何保障后续服务跟进,依然是个待解的难题。

　　去年年底,保利的首个养老地产试点保利和熹会运营“满周岁”。记者探营发现,虽然收费相对公办养老机构高昂,且入住率已达到44%,保利和熹会每月依然面临30万元的运营缺口。据保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京测算,目前保利和熹会每个月的纯运营成本大约在80万元左右,而经过一年的运营,以去年12月的营收情况计算,仍收不抵支,缺口大约在30万元左右。“依照目前的形势,预计到今年年底,入住率达到65%~70%左右,有望达到收支平衡。”

　　房企:现金流压力较大

　　国泰君安证券去年年底公布的养老行业专题研究指出,根据联合国预测,2020年,我国60岁以上的老人达到2.42亿人,如果我国“9073”计划能够顺利实施,即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占90%、7%、3%的比例,那么,2020年,将有726万老年人居住在养老机构中,而2012年时仅有381万张床位,这意味着在8年内,每年需要提供43.1万个床位。而若按英美两国养老地产快速发展20年后大约10%老年人入住的比例,每年带来的新增养老建筑面积将是2012年住宅销售面积的6.5%。

　　收费模式也是五花八门,总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。但业内普遍认为,目前仍没有一个模式能够真正作为成熟的盈利模式。而涉足其中的企业无不感觉到巨大的现金流压力。

　　国泰君安研报举例称,2008年开园的亲和源老年公寓采取会员制模式,缴纳一次性入会费和每年年费便可以入住,目前项目出租为主的模式给现金流带来很大压力,中间一度需要出售部分公寓产权来获得资金回流。而万科幸福汇试点养老地产项目近150套,租售并举,其中“活跃长者住宅”面向市场销售,相较普通商品住宅建造和管理成本更高。

　　而对于保利和熹会,一位北京养老地产专业人士向记者算了一笔细账:若是把前期保利改建投入的3000万元改造费用、原本建设的土地价格、建安成本等费用计算在内,“会员费+每月租金”模式运营的养老地产需要30年时间才能回本。

　　险企:养老社区挂钩保单

　　保险企业也纷纷圈地成立养老社区。目前险企经营养老社区主要有两种方式,一种是将社区的入住资格直接跟养老保险产品挂钩,在规定的年龄入住到养老社区;一种是直接租赁的方式,根据客户入住需求,将社区房屋出租。

　　据介绍,泰康人寿养老社区入住资格直接跟其养老保险产品挂钩,购买期交或者趸交型养老保险产品,保费达到200万元以上保证有养老社区的入住资格。

　　合众优年(武汉)养老社区则提供了两种方式让老人入住。一种是直接租用,第二种方式是将养老社区的实物与传统养老保险产品对接,用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。

　　国泰君安相关人士表示,“险资开发的最大优势在于养老地产可以有效缓解保险资金‘长短错配’的压力,而其他开发商要长久占用资金则可能是致命问题。”

　　现象

　　养老社区才开工挂钩保单已开卖

　　保利地产董事长宋广菊表示,未来10年,保利地产计划建设50个养老机构,每个机构大约200~300个床位。这个宏伟的目标后面,将是一笔庞大资金的付出。上述北京养老地产专业人士告诉记者,如果按上述床位数来估算,50个养老机构最低投入也需要30亿元以上,还没有计算土地的成本。

　　“如果国家不出台养老地产的优惠政策,未来发展养老地产的资金压力十分巨大。”该人士坦言。巨大的资金压力下,后期医疗、护理等养老服务配套跟进的状况让人担忧。

　　以出售为主的北京东方太阳城采取开发商逐年回购产权的模式,但后续提供服务并未“达标”,没有看护服务,且整个项目的老年客群仅占三成,和一般房地产项目没有太大差别。而万科幸福汇也被媒体质疑“配套的老年公寓仍未开启”。

　　而对于险企而言,“画饼充饥”的感觉更明显。“不少险企的养老社区仍处于开工建设阶段,但都已纷纷开始卖挂钩的保单,而且保费价格不菲。对于消费者来说,若看不到成熟社区出现,很难有人真的愿意为未知的社区埋单。”

　　而至道地产总经理曾远明则认为这种情况并不奇怪,他表示,在美国,同样是开发商先进入养老产业,运营商才随后跟进的。他坦言,在模式不成熟和资金压力下,肯定会有一批宣称做养老地产的开发商最终调整其产品方向。