二三线城市购房投资需更理性

   2013年对中国房地产市场影响最大的无疑是党的十八届三中全会， 公报中虽针对房地产的条文并不多，但有观点认为其中暗藏楼市未来十年的走向。在三中全会公报的5500字中，59次提到改革，44次提到制度，22次提到 市场，全文只字不提调控和房价。但公报指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更 好发挥政府作用。另外，“市场化”、“土地改革”、“财政税收改革”，这些公报中的重要字眼与楼市息息相关，其背后所释放出来的楼市风向标，值得深度解 读。为此，记者特邀数位知名地产专家，解读十八届三中全会的政策走向及其对房地产市场的影响。

  知名地产专家韩世同：中国将开启“第四次土改”

  十八届三中全会闭幕后，业内纷纷出现对楼市走向的判断推测。对此韩世同表示，三中全会所提出的相关制度改革方向是宏观的，“是从根源性因素给现 在的房地产市场困局解决问题，公报中涉及到的土地、财税以及金融这三大改革制度是一项长效机制，是不断地改革和深化，将会对楼市产生深远的影响，而且其影 响短期内无法预见。楼市以后会怎么样，要综合很多因素一起来分析。”

  韩世同指出：“十八届三中全会公报将改变或完善城乡土地二元化结构，打破国有土地垄断市场的格局。因此，公报的出台可以称之为第四次土改，亦可 称之为土地新政。”他认为，三中全会公报中所提到的“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、 入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”“赋予农民更多财产权利。”等内容 改变了此前土改中以牺牲土地和中国农民收益支持工业化和城市建设的状况，回归到“工业应当回报农业，城市应当回报农村”阶段。

  财税制度的改革方面，韩世同认为，让中央和地方的财权和事权相匹配，从根源上消除了土地财政的问题，“三中全会公报对财税改革涉及较多，我预计，未来财税改革有望在事权与支出改革、税制改革以及预算制度管理方面有进一步突破。”

  另外，韩世同认为，公报虽然对金融改革用墨均有限，但这并非意味着金融改革不重要，“实际上，可以看到过去十年，金融改革在所有改革中进展最为 迅速。我认为，决策层此次更多强调市场的决定性作用，而资金改革理顺也是要素价格改革的重要环节，鉴于金改措施央行早前已经出台金十条，肯定市场的决定性 作用意味着金融改革有望继续推进。”

  合富辉煌集团首席市场分析师龙斌：从行政干预到市场化还需过渡期

  龙斌认为，三中全会公报中提到的“由市场配置资源”，是政府调控楼市思路的转变。目前政府调控手段是“限购、限贷、限外、限价”，行政措施较 多，未来将是市场配置起决定作用。“做到市场配置资源，需要很多条件，包括建立保障体系、土地城乡一体化，以及房地产税的立法等。这一系列制度性的东西先 确立起来，才能够保证市场配置资源。因此，实现这一转变需要一个漫长的过渡期。”

   政府在住房供应上实行“双轨制”

  另外，公报明确提出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。龙斌认为，这表明政府在住房供应上实行“双轨制”，一个是商品房体系，另外一个是保 障房体系，这两个体系组成了未来大的住房供应系统。“十二五规划确定下来的保障房是3600万套，占到商品房供应的20%，五年之内，保障房的供应会占相 当大的比重，从而均衡整个市场的供应体系。”

  同时，龙斌也坦言，虽然现在政府调控的方向很明确，是由“市场配置资源”，但看不到具体的目标，“政府也是摸着石头过河的探索阶段，将来必定会出台相关的具体细则。”

  小产权房入市被排除在外

  十八届三中全会公报提出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有 土地同等入市、同权同价。对此龙斌表示，允许农村集体用地、宅基地入市，省去了经过地方政府这一道手，农民的利益得到了更大保障；“可以明确地说，农村集 体用地、宅基地将来有机会进入市场。不过需要先试点，不可能一步到位。而小产权房现在是被排除在外，因为它本身就是不合法的概念。”

  至于财政税收制度改革涉及到的房地产税，龙斌直言，虽然现在上海、重庆都已试点房产税，但房地产税大面积推广很不现实。“因为它影响老百姓的利 益太大。从一个城市来看，100个家庭里面，有20到30个家庭在这个城市里面是拥有两套房。在这种情况下，你派生一个税，征收税率还比较高，覆盖人群这 么广，我认为基本上是不可行，或者会遭到剧烈的反对。而且征房产税需要立法，立法需先征求民意。”

  广州市博量万天房地产信息咨询有限公司董事长刘文伟：2015年将是房地产市场的重要拐点

  “根据行业发展周期、美国加息、人民币贬值等综合原因，2015年将是房地产市场的关键时间段，届时相关政策也将会更加明朗。”刘文伟表示，房 地产行业不是纯粹的市场经济，而是一个资源型、政策性的特殊市场；目前政府决策的主观趋向是趋控型，政府在房地产上的政策手段也将转型为对资源市场的重组 和疏导。

  按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在 2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。

  过去10年，一线城市的房价普遍上涨5~8倍，二线城市也有4~5倍，如今类似的情况已不可重复。刘文伟认为，一线城市人口拥挤、资源集中，而 土地又是不可再生资源，所以，大城市中心地区房价在平稳中有所上升也是必然的。一线城市如要引导人民居住走向，不集中在大城市中心而去周边发展，首先需要 搞好周边的配套。

  “二三线城市的购房投资需理性，应根据具体产品的个性化和价格来考量。我和房地产商聊天的时候也提到，应尽量把现有的楼盘售空，2015年将是 一个拐点，等到2015年看具体情况再做下步计划。”刘文伟表示，很多人还是以房地产作为主要的投资方式，因为这么多年下来，房地产的升值最稳定；而国家 这十年来总是把房地产变成解决经济难题的一个重要手段(尽管不是唯一手段)——每次经济下滑，都是通过政策与银行促进房地产业，而经济过热就打压。十八届 三中全会之后，这样的情况有望得到改善。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：未来县域房产发展将更加多元化

  对于县域房地产的发展方向，赵卓文预测，在三中全会政策的指引下，未来必然呈现多元化发展趋势。除了常规的商品住宅开发，还将出现农民住宅小区 的开发，县镇商业核心区的发展；当然还有“新土改”带来的新机会，大力发展“产业地产”、“旅游休闲地产”和“泛乡村地产”等。“拥有独特文化底蕴和保存 有古建筑的村落，还将有文化旅游地产的开发。”

  城镇化将为房地产业带来新机遇

  随着今年12月我国30年来首个中央级的城镇化工作会议的举行，我国的城市结构将发生重大的改变。据新华社报道，国家开发银行预计，未来3年我 国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元。对此赵卓文表示，虽然短期内未必有这么高投入，但在城镇化推进中，必然引发新一轮的投资高潮，带来房地产业新的 发展机遇。中国房地产业过去10年的黄金期，基本上围绕大城市和中心城市的商品住宅建设发展。未来几年，中国房地产业发展的空间将被拓宽。”

  赵卓文称，县镇级的房地产发展处于广东房地产业发展的末端，但其区域辽阔、人口众多，原来大量建筑需要更新换代，发展空间很大；“未来几年县域房地产的发展，很大程度上决定了未来广东县镇的面貌。”

  房产税令人无法淡定

  展望2014年的中国房地产市场，可以说最大的不确定因素是房产税的试点扩大和立法进程。三中全会《决定》中提及：“加快房地产税立法并适时推 进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。”对此赵卓文称：“这意味着房产税在2014年的房地产市场有可能唱‘主角’。”

  赵卓文分析认为，房产税的开征方案至今没有推行，是因为地方政府还有“两忌”：一是地方政府每年还有大量的土地出让收入和房产交易税费，房产税 出台或引发市场剧烈波动，将令政府“因小失大”；二是房产税开征非常复杂，如征收对象、征收税率、征收标准等一系列指标都很难找到相对公平的方案。

  从现在的情况看来，房产税最快2014年开征，最晚到2020年。面对目前的形势，赵卓文提醒：“2014年~2015年，广州地价将每年有 15%以上增幅，房价也将有10%以上增幅。这两年房价上升，将远超房产税的税率。持有中心区物业的投资者，无论风雨，都应该坚定持有物业。持有‘鬼城’ 物业的投资者是时候出货了。”

  合富辉煌首席分析师黎文江：2016年后“限购”政策才可能退出

  十八届三中全会闭幕6天后，广州迅速发布楼市新政“穗六条”。新政规定，二套房贷首付由原来的六成上调到七成，并将缴纳“个税/社保”时限延长 至三年。继北京、上海和深圳之后，广州也出台“穗六条”，标志着一线城市调控政策的全面收紧。那未来政府调控是否会进一步加码？三四线城市政府调控思路又 是怎样？

  黎文江估计，“穗六条”出台之后，有两成多的二手买家入市会受到拦阻。其中，社保／纳税不足三年的外地二手买家(以经商客户居多)，约占整体二 手楼市两成左右，而受“二套首付七成”政策影响的买家，占整体二手楼市不足一成。“这可以缓和市场的供求关系，明年广州楼价的涨幅会慢慢缩小，不会像今年 广州市统计局统计的20%那样大。”他预测，“穗六条”的几个措施要到2016年才可以见到效果，也只有到那时，“限购”才具备退出的可能性，政府可能用 交税这种经济手段来取代行政干预。

  至于政府对三四线城市房地产的调控思路，黎文江表示，目前三四线城市首先要考虑的是城镇化，而不是楼市调控。“现在一些三四线城市房地产超前发 展，盖了很多房子，但自身产业规模却没跟上，本地也没有足够的产业人口来消化这些房子，造成供大于求。现在开发商都不愿意去三四线城市，都回流到一二线城 市。因此，三四线城市首先要考虑的是城镇化，发展产业，发展工业以及发展GDP。”

   世联地产首席技术官黎振伟：政府更重视长效机制建设

  谈到十八届三中全会对房地产行业的影响，世联地产首席技术官黎振伟表示：“很多人失望，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》没有提 及房地产调控。但强调市场对资源配置的决定性作用，在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面的提法，是重视长效机制建设的体现。”

  黎振伟认为，现在的问题是地方和中央的角度不一，中央从经济发展的角度并没有太大动力去限制房价，因为政绩、土地融资、城市配套都需要房地产。 在目前这种机制下，尤其是经济发展的方式、城市发展的方式、投资者没有新的投资渠道的时候，对房地产业今天打猛一点，明天一放松马上反弹，这是必然的。

  黎振伟指出，此前的楼市调控政策在执行上确实遇到瓶颈，但新的领导班子在没有看清楚情况前，不会轻易出台更加严厉的政策。“现在我们还没有看到 新的领导人对房价进行表态。这也属正常。既要延续旧的内容，同时也要拿出新的东西来承上启下。如果完全按老的一套政策来肯定不行，新的一套怎么制定就非常 考验领导人的执政智慧以及能力。客观而言，也不能简单判定过去的调控有用或是没用。如果不调控，完全市场化，房价还会更高。”

  当然，房价上涨是多方面造成的，中国近年来经济发展迅猛，房价不可能不上升。房地产市场最根本的是要解决经济的平衡发展，而不是调整价格。“目 前，人们谈论比较多的是房产税问题。但网络问题没解决，房产登记问题没落实，房产税就还是空话。我们也看到政府在推进房产税，因为如果不开征房产税，政府 就没有长期收益。但政府如果开征房产税，一定要是替代性的，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。 如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。 ”黎振伟表示，中国房地产政策是一环扣一环的，现在很重要的是要解决地方政府落实的问题。反贪是一部分，官员治理也是一个部分，政府不断放出金融、税收改 革的信息，也是希望逐步从根本上解决这个问题。

   广州运筹房地产顾问有限公司董事长关永强：明年楼价上涨幅度将减缓

  “我观察到，十八届三中全会公报中绝口不提房价问题，但这并不代表不重视，而是因为政策是一项长期性的工作，不能一蹴而就。”关永强认为，虽然 现在楼市已经从行政干预转为市场主导，但以前行政干预的余力不可能一下子消除掉，“觉得没有成效，是因为我们太心急了。中国这么大的一个经济体，像经济发 展也有5年计划，房地产项目从开发到交付起码也要两三年，因此，我们需要给多点时间去适应、过渡。”关永强表示，房地产行业高速发展了20年，“刹车也需 要时间，想要看成效，还要等到2015年后吧。”

  回顾2013年房地产市场发展，关永强透露，无论是大城市还是中小城市，楼市成交量都同比增长，“减少行政干预后，市场自我调节，让房地产业能 更加健康发展。”谈到2014年房产前景预测，他说，“开发投资总额、新开工面积、销售面积同比2013年高峰都会减少，基于新政策下的平稳发展。”

  那么，房价是涨还是跌？“中国的房价从来没有真正跌过，如果按照房地产自身的供求规律来看，因为中国现在可供的土地量越来越少，房价会跌。但是 看房价问题不能独立来看，要结合整个社会环境来综合考虑，因此，预计未来房价上涨速度会有所减缓。”关永强建议，如有买房刚需，还是尽早买为好。

  房产税问题一直备受关注，继上海、重庆试点房产税之后，有报道称，广州、深圳等地方政府制定的房产税试点方案已经成型。对此关永强表示：“房产 税提了很多年，本身作用是用来调节、遏制房价过快上涨，现在上海、重庆试点只是起到示范作用，还未普及。此前住建局在全国40城市进行房产信息联网登记， 房产税如果实行则意义不大。”

  广州、深圳征收房产税的可能性有多大？像江门这些三四线的城市，可能性又有多大？“具体哪个城市试点，还要看中央部署。”关永强说，如果房产税 真的实行，对现在拥有多套房的业主造成负面影响，“到时可能集中出现抛售，房价下跌等现象。”但关永强也表示，随着城镇化建设加快，为抑制炒房投机人数增 加，保障刚需型用房，未来中小户型不会大涨也不会大跌。 

关键词：二三线,购房投资