住宅限售至44城：哪里房价上涨明显 调控就指向哪里

　　9月22日-23日，以“限售”为主，8个城市(河北石家庄、广西南宁、重庆、江西南昌、贵州贵阳、陕西西安、湖南长沙、湖北武汉)密集发布有关房地产市场调控的政策。

　　今年上半年，以北京“3·17”政策为起点，从北京、上海、广州、深圳等一线城市，到江苏南京、浙江杭州、福建厦门等热点二线城市，再到环北京、环上海周边区域，范围之广、力度之大的调控已席卷全国。进入下半年，调控力度也未松懈，随着楼市分化加剧，三四线城市着力调控，自8月至9月中旬，据中新经纬客户端报道，全国已有超15个三四线城市发布楼市调控政策，包括山东临沂、泰安，广东揭阳，安徽铜陵、安庆，江苏泰州等。

　　调控区域向中西部内移

　　可以看到，8个城市中，除西安和武汉外，都在房屋上市流转上限定了时间，多为取得《不动产权证》后2至3年，或以签订《商品房买卖合同》时间为准的3至5年。南宁的主要约束对象为“企事业单位、社会组织等法人单位”。截至目前，“限售”模式已扩围至至少44城。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限售”时间的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关。

　　张宏伟表示，从调控政策来看，从2016年10月份计算，该轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期至少是2年，在下行调整周期内，面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。

　　从个人投资投机者来看，有三类将退场：“加杠杆”入市的炒房者，运营状况不佳的私营企业主，及有置换类需求或有海外移民需求的部分投资者。

　　澎湃新闻整理发现，此轮发布楼市新政的8个城市有如下三个特点：

　　1.仅武汉为热点二线城市；

　　2.除重庆为直辖市外，皆为省会城市及自治区首府城市，且加强调控区域明显向中西部城市内移；

　　3.此外，这8个城市的商品住房价格整体涨幅靠前。

　　根据国家统计局最新公布的“8月份70个大中城市新建商品住宅价格指数”，除武汉环比下跌，其余7个城市虽然涨幅略有回落，但无论环比、同比依然全部上涨。其中，南昌环比涨幅0.9%和长沙同比涨幅16.9%，各占鳌头。而在“二手住宅价格指数”中，西安、重庆、武汉环比涨幅靠前，长沙二手住宅同比涨幅以20.2%仅次于无锡的20.8%，武汉排在第四。

　　新华社24日报道称，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。这些城市多为人口净流入，存在房价上涨的压力，调控进一步收紧在情理之中。

　　此外，根据同策咨询研究部数据显示，8月份，二线城市存销比为6.14个月，已连续17个月低于8个月。其中，南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。

　　武汉：下半年加大供应，加强商品住房项目预售价格管理

　　分城市看，武汉新建商品住宅价格8月环比下跌0.2%，与此前形成鲜明对比。7月武汉新建商品住宅价格环比上涨0.2%，为四连涨。二手住宅价格方面，武汉7月环比上涨1.1%，8月环比上涨0.8%，涨幅持续收窄。

　　值得一提的是，武汉不仅没有将“限售”作为其9月23日新政中的内容，9月24日，武汉市住房保障和房屋管理局还在官网辟谣——“武汉市住房限购升级新购住房五年内不得上市交易”为虚假消息，严重误导了市场预期，干扰了正常的市场秩序。

　　根据武汉当地媒体8月底的报道，武汉房价环比上涨的主要原因是供应不足。下半年，武汉将有304个商品房项目达到销售条件。武汉房管部门还召集了部分房地产开发企业召开座谈会，表示稳控房价、管控市场，将进一步加强商品住房项目预售价格管理召集部分房地产开发企业召开座谈会，表示稳控房价、管控市场，进一步加强商品住房项目预售价格管理。

　　此次，武汉新出的调控政策与武汉房管部门8月表述一致，进一步规范武汉商品房预售管理，认定设置选房购房限制条件等5类违规行为。具体政策有：在取得预售许可证10日内，应一次性公开全部准售房源，在销售现场醒目位置明码标价，“一套一标”，公示销售进度控制表，不得捂盘惜售或变相囤积房源。在销售商品房时，开发商不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房等。

　　此外，武汉市目前已有27家房企有意参与筹集租赁房源，目标是在年前完成新增租赁住房7000间，不少于30万平方米，包括武汉市保障性住房投资建设有限公司、武汉城投房产集团有限公司等6家国有住房租赁平台公司，及包括万科、龙湖在内的21家房企。

　　南宁：从个人到单位，限售升级

　　南宁9月22日发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，有效期5年，针对法人单位进一步加强限制现房转让管理。具体内容是：对企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区，下同，武鸣区2016年5月27日撤县设区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，须取得不动产权证书满2年后方可转让。

　　此外，房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。

　　南宁市住房保障和房产管理局同时表示，这是为落实5月25日《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(南房[2017]409号)。

　　在409号文中，南宁已对个人进行了现房转让的限制：购房人在南宁市区购买第三套及以上住房的(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证书满2年后方可转让。南宁住房局当时表示，此举是为抑制投资投机性购房，避免投资投机性购房人短期内炒卖房源。

　　此外，南宁409号文对“限贷限购限价”也有要求：居民家庭在南宁市区已拥有1套住房的，再次购买普通商品住房首付款比例不低于40%；已拥有2套及以上住房或有2套及以上未结清住房贷款记录，暂停向其购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。

　　石家庄：增强外地家庭连续缴税时间条件

　　特别值得一提的是，作为环京区域，拥有千年大计雄安新区的河北省，其省会城市石家庄在此前的楼市调控政策中一直未对该市户籍家庭进行限购，此次新政一视同仁地对限售进行了约束，继续提高外地户籍家庭购房条件。

　　9月23日，石家庄发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》：自发文之日起，石家庄新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。对石家庄市户籍家庭未有限购举措。

　　此外，非石家庄市户籍居民家庭购买首套住房时，从此前须提供2年内连续12个月及以上个人缴税证明，加强为提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。此外，非该市户籍居民家庭，依然限购1套住房。

　　在3月18日起实施的楼市调控措施中，石家庄市贷款政策将最低首付比提高至30%。使用住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例调整至60%。对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的该市户籍居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的，不予办理住房贷款。

　　石家庄此次5年内不得上市交易的限制时间较长，但“交易合同网签备案时间”通常早于取得“不动产权证”的时间。尽管如此，最长“限售”年限的纪录——10年，依然由河北省创下。今年5月21日，河北保定一则土地出让公告成为关注焦点，其出让条件显示，购房人在取得不动产证之日起10年内不得进行交易。而广东珠海也有类似的举措，据珠海市国土资源局官网显示，今年5月份挂牌的珠国土储2017-16、珠国土储2017-26、珠国土储2017-30三幅居住用地在限定购买人群的情况下规定购买住房10年内不得转让。

关键词：住宅限售,房价上涨,调控