天津限价难挡金地集团竞“地王”

　　尽管天津政府近日为防止出现“地王”而对一宗住宅用地临时添加了限制条件，但依然无法阻挡金地集团在本周三拍出天津楼面单价最贵的地块。

　　位于天津南开区卫津路与双峰道交口西南侧的津南双(挂)2016-134号地块以47.4亿元的价格成交，较地块的起始出让价高90%。加上土地的建安成本，该宗地块的楼面单价约为5.6万元/平方米，成为天津楼面价最高的“地王”。

　　金地集团对外表示，本次溢价率在合理范围内，符合集团一贯科学理性的整体战略。该公司称，此次拿下的地块为纯住宅地块，地处天津中心城区核心区域，周边近十年无土地供应，与该地块相比稍远的新建商品住宅价格在7-10万元/平方米。

　　拿下天津单价“地王”的金地集团再次向外界展示了公司在土地市场的风格转换。该公司改变了上半年拿地较为谨慎的策略，在下半年加快了公司获取土地的步伐。

　　人民财经记者根据公司公告以及wind资讯汇总的数据显示，加上本周在天津获取的地块在内，金地集团下半年购置土地支出预计在200亿元左右，是上半年拿地金额的6倍。

　　据人民财经计算，金地集团上半年新获取了包括上海、南京、杭州、郑州、天津等热点城市的16宗地块，建筑面积总计为211万平方米。

　　与上半年仅30亿元左右的土地投资金额相比，金地集团在下半年拿下的多宗地块其单块土地的价格就超过了上半年的拿地总金额。其中位于上海、南京的两宗地块也是这两个区域颇受关注的“地王”地块。

　　以7月底金地集团拿下的上海浦东新区地块为例。这宗总价达88亿元的地块一度成为彼时上海年内的总价“地王”，直到8月融信集团(3301.HK)在上海创造了总价超100亿元的“地王”。

　　金地集团竞得的上海浦东新区祝桥镇G-10地块在拍卖当日吸引了诸如保利地产(600048)、招商蛇口(001979.SZ)、融创中国(1918.HK)和龙湖地产(960.HK)等20余家房地产商展开争夺，竞拍超过500轮，成交价几乎是挂牌出让价的3倍。

　　这宗位于上海的“地王”地块也近乎成为房地产行业的一个缩影。随着土地价格在热点城市变得水涨船高，房地产商正越来越多地采用联合开发的模式，以分摊土地的开发成本何土地并降低市场风险。

　　人民财经了解到，祝桥地块在成交后不久，金地集团即向外引进了两个合作伙伴共同开发该地块，这两个合作伙伴正是在拍卖现场与金地集团竞拍的融创中国和招商蛇口。

　　目前并不清楚他们各自在祝桥地块中拥有的权益比例，金地集团没有发布获取这宗地块的相关公告。按照项目公司的股东结构，金地集团预计拥有该地块三分之二的权益。

　　引入合作伙伴共同开发的“地王”不在少数，包括信达地产(600657.SH)、融信集团等多家房地产商拿下的“地王”地块，最后均选择了合作开发的模式。金地集团透露，天津“地王”地块未来也有可能引进合作方。

　　对于金地集团而言，上半年房地产销量的大幅提高为其在下半年争夺更多的土地提供了动力。据公司半年度报告显示，金地集团上半年的销售金额为439.6亿元，较去年翻番。截至10月末，金地集团的销售金额为786.5亿元，同比增长四分之三。

　　得益于销售回款能力的增强，金地集团上半年的现金回流颇为可观。公司上半年度报告显示，金地集团的销售回款率超过了90%。经营性现金流也在三季度末大幅增长，较去年同期高579%，约为101亿元。现金则较年初增长40%，达到210亿元。

　　拿下天津核心区的地块将继续提高金地集团在天津的布局。人民财经查阅的金地集团三季度报告显示，该公司目前在天津拥有权益的住宅项目共7个。其中2个由金地集团独立开发，4个项目拥有少数权益，这些项目大多处于在建状态。这些项目今年前三季度的销售额约为23亿元。

　　随着北京等一线城市的拿地难度越来越大，类似于金地集团这样的房地产商正在转向天津等热点二线城市，也推高了这些城市的土地价格。

　　尽管天津在9月30日率先推出了住房限购政策，对房地产市场的监管也趋于严厉，但天津的土地交易市场依然较为活跃。

　　自10月以来，天津出让的数宗地块均受到热捧，溢价率和楼面价继续攀升并保持在高位。

　　比如在10月12日，平安不动产在80余轮的竞拍中以76亿元的总价拿下了西青区的一宗地块，成交楼面价刷新了该区域记录，溢价率约为100%。而在两日之后，万科(000002.SZ，2202.HK)以74.5亿元的价格拿下相同区域的地块，溢价率约为107%。

　　此外，10月底金隅嘉业以57.5亿元竞得天津滨海新区的3宗住宅地块中，其溢价率均超过了450%，楼面价大约在3.1万元/平方米。其中一宗地块的溢价率更是达到了521%。

　　人民财经汇总的数据显示，截至10月末，今年天津的住宅出让面积约为1055万平方米，较去年全年的741万平方米多314万平方米。但今年前10月的住宅用地成交总价达到了1010亿元，是去年全年成交额的近2.3倍。

　　与前两年的数据对比更为明显。比如，2014年天津的住宅用地出让面积为1004万平方米，但成交金额只略微超过今年前10个月的一半，为568亿元。2013年出让的住宅用地面积为1330万平方米，而土地出让金约为571亿元。

　　房地产商表示，近两年来天津住宅市场的反弹以及北京等城市供地的减少，推动了更多房企布局天津，天津的土地价格也因此大幅上涨。

　　据国家统计局的数据显示，自去年初从低点反弹至今，天津的新建住宅价格已经上涨28%，涨幅与北京相当。天津房管局的数据显示，今年前9月，天津商品房单月成交套数约为2万套，而去年的月均成交套数约为1.2万套。

　　据国家统计局数据，天津新建住宅价格自去年低点反弹超28%。

　　天津市政府为抑制当地房地产市场过热而推出的措施是否已经见效目前仍然难以判断，当地主管部门一直未更新10月以来的房地产交易数据。9月30日天津出台的调控措施主要为限制外地户籍购房以及针对商品房的销售管理。

　　此次金地集团斩获的地块是天津首次执行土地限价政策的一个尝试，以抑制“地王”诞生。

　　天津土地交易中心在地块拍卖前一天发布补充公告表示，“为落实国务院控房价、防泡沫、防风险，严控出现地王的要求，经市政府同意，参照我市已成交住宅用地价格，设定了双峰道地块最高限价。如竞买企业报价超过设定的最高限价，报价无效，终止本次出让。”

　　但该地块最终未触及地价上限，地价的上限也未予公布。

关键词：天津,战略扩张,竞“地王”