北京楼市黄金周急速冷冻 成交量创多年新低

　　在刚刚过去的国庆小长假前后，全国有多达20个城市加入收紧楼市调控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最广。多家房地产机构的统计数据显示，黄金周期间北京楼市成交量创多年来新低，其他新出台调控政策的城市成交量也出现明显下调，新政效应显现。业内人士普遍认为，调控重拳之下，市场预期开始走低，部分客群的购房计划主动或被动延后，观望情绪之下购房需求的萎缩，将使得四季度成交量持续走低，此轮房价过快上涨趋势也将就此终结。

　　□政策回顾

　　北京楼市调控升级

　　9月30日，北京出台楼市调控新政，新政从加大住宅用地供应(加大中低价位、中小套型普通商品房供应比例)、加快自住型商品住宅用地供应、控地价限房价、差别化信贷等8个方面出手。其中，颇受关注的信贷政策明确要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　新政之前，北京对于首套房的首付比例统一为30%，不分普通住房还是非普通住房，此次新政实行了差别化的政策。

　　北京市房协秘书长陈志表示，从各大商业银行获得的权威数据显示，当前北京首套房的首付比例平均在36%，也就是说，虽然购买首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其实还是少于当前购房者实际的平均首付比例，因此对于刚需家庭的购房贷款影响很小。“认房又认贷”政策备受关注，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的首付比例。此举是更加明确差异化的信贷政策。家庭已经拥有一套住房的，再次购房只有两种原因，一是改善，二是投资。而无房家庭购买住房，相比之下则更需要贷款支持，应该有一个先后保障的次序。即贷款优先去支持无房家庭购买住房，然后才是改善型需求，而投资投机的需求则坚决要抑制。

　　□成交数据

　　黄金周成交量明显下降

　　中原地产研究中心统计数据显示：刚刚过去的国庆长假期间(10月1日-7日)，北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套，合计签约425套。与过去5年同期相比(去年国庆合计成交543套，2014年成交594套，2013年成交863套，2012年成交587套，2011年成交1039套)，从成交数据看，今年国庆长假为多年最低点。

　　今年国庆7天，合计纯商品房住宅签约136套，均价为33862元／平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然这些成交量多是节前的成交延后至国庆期间网签，但整体上也反映了当下市场的情况。整体来看，北京在9月30日出台的政策已经开始影响市场热度，市场进入了急速冷冻阶段，涨幅有望快速放缓。

　　从供应情况来看，据亚豪机构统计，十一长假7天，北京住宅市场仅有4个项目入市，其中仅亿城燕西华府一个普宅项目，以及中昂时代广场、西长安壹号等3个商办项目。4个项目新增1012套，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京节前出台的9·30新政，因未涉及商办市场，未对商办产品的成交产生直接影响，因此十一长假期间的成交量中商住占比逾八成，但是对于纯商品住宅成交量的打压可谓“立竿见影”。

　　□现场探访

　　看房人少部分售楼处暂停接待

　　随着北京楼市新政的出台，此前熙熙攘攘的售楼处也开始降温。国庆节期间，记者走访大兴、房山等在售项目售楼处，与十一假期前相比，前来看房人明显减少，有的项目甚至因为看房人数少而暂停接待。

　　南城某项目售楼处在国庆期间选择暂停营业，项目工作人员表示，国庆期间看房人数较少，因此项目决定暂停接待，等到十一长假之后恢复正常。

　　即使在假期正常接待的项目，看房人数也较节前明显下降，10月4日，记者在大兴某在售项目售楼处发现，从下午2点到下午4点期间，共计有不到十组看房者到访，“每天看房客户人数不到节前的三分之一，滑落非常明显”。销售员小王向记者表示，“每年十一假期，不少客户选择走亲访友、外出旅游，因此看房的人并不多，再加上节前北京出台楼市调控新政，受调控影响，一些客户购房变得犹豫。”

　　现场看房的一位购房者向记者表示：“节前看中该项目一套100多平方米的三居室，买房目的主要是为了自住兼投资，因为属于二套非普通自住房，按照新政策，首付款比例从50%升到70%，已经超出了自己的预算，如果要买还得向亲戚朋友借钱，现在有些犹豫要不要买了。”

　　□政策影响

　　大量项目延后开盘

　　“节前北京新政的突然袭击，使得大量项目的入市节奏被打乱。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。由于首套和二套房首付比例同时提高，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。而基于新政之后的市场观望情绪，十一期间开盘的项目销量也并不乐观，此前北京房地产市场上的“日光盘”现象短期内将不复存在，纯商住宅市场的销售速度将放缓。而商办产品此次并未纳入到收紧调控的范围之内，因此该类产品的入市积极性仍将保持高涨。

　　链家最新发布的研究报告显示，北京9·30新政中的差别化信贷政策着眼于短期，调控住房需求；土地供应政策着眼于中长期，调控住房供给。长短配合、信贷和土地结合是本次调控的基本特征。

　　成交量或超预期下滑

　　链家提供的数据显示，2016年北京月度成交量达到了1.5万-2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套，这说明需求的释放速度很快，在某种程度上已经透支；同时现在的可售库存只有常规水平的40%，处于极低水平且仍在持续下降；成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。这说明市场已经处于相对非理性的状态。

　　在新政的影响下，二套房的购买成本将大幅增加。新政的推出将有利于刚需人群购房需求的满足，同时抑制投资投机性需求，稳定市场和房价。短期之内，预计市场将整体处于观望期，业主和客户的观望情绪增加，成交量会明显缩减。考虑到越来越多的交易是转换需求和连环单，成交量下滑的幅度可能会超预期。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，随着新政的落地，北京新房市场将重归理性。一方面，新房供应将重启“90/70”，即90平米以下住宅供应不低于70%；另一方面，加大自住型商品房供应，将有利于抑制房价的过快上涨；第三，从土地招拍挂和预售证核发方面双控新房销售价格，整体避免新房的豪宅化，从结构上加大中低价商品房供应。此外新政对于消除恐慌心理、稳定市场情绪、平抑房价上涨将起到积极的作用，预计10月北京楼市交易量将逐步回落，房价也将逐步企稳。

　　□土地市场

　　新政后首宗宅地仍被房企疯抢

　　加大自住房等保障房土地供应，是北京楼市新政的重要一环。在过去几年，自住房成为解决中低收入人群居住的最大供应调控措施，在自住房供应多的年份，市场明显降温。

　　昨天，位于亦庄的一宗住宅地块拍卖，尽管地块的居住用途将全部用于建设自住型商品住房，但在现场竞拍之前网上已经收到11次报价，现场更是引来11家房企的竞逐。最终，经过40多轮竞价，该地块被博大新元以21.1亿元的总价竞得，楼面价20824元／平方米。

　　公开资料显示，该地块为R2二类居住用地，建筑控制规模为101325.2平方米，居住70年，办公50年，商业40年。其中居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”(最大套型面积90平方米)，销售限价为23000元/平方米(含全装修成本)。

　　按照建筑面积算，该地块将产生1300套总价在200万左右的自住房。

　　按照一般住宅项目的开发时间，该项目预计会在明年启动申购，2019年到2020年竣工入住。按照该地块要求的最大套型面积90平方米计算，单套价格最高为207万元，按照新政规定的政策性住房仍可享受商贷30%、公积金20%的首付政策，购买者只需支付62万元的首付即可。

　　9·30北京新政规定，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品房用地入市交易。业内人士认为，在今年接下来的不到3个月时间里，北京还将有多个自住房地块入市。

　　□全国市场

　　抢购末班车推高54城整体交易量

　　9月30日至10月7日期间，包括北京、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州等城市先后发布了新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　10月8日晚间，上海市住建委、上海市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出在继续严格执行“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势。同日，南昌市政府下发了《关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，南昌将从加大住宅用地供应力度、实行区域性住房限购、实施差别化住房信贷政策、加强住房金融监管和市场监管等多个方面进行调控。

　　中原地产研究中心统计数据显示：在国庆长假七天，全国54个主要城市，网签商品房住宅41801套，超过去年国庆期间的成交量。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“一些城市项目怕出台限购政策，因此赶快签约，抢限购末班车推高国庆期间网签成交量。”

　　20城实施新政成交量下调四成

　　张大伟同时表示，“在部分城市集中签约推动下，整体市场成交量同比明显上涨，但在这个基础上，包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了明显的下调。”

　　除北京之外，楼市调控升级之下的南京、苏州楼市，在这个国庆黄金周感受到了从未有过的寒意。数据显示，10月1日-10月6日，南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天(9月25日-9月30日)，这个数据则达到744套，新政后的成交量不足调控前的两成。统计数据显示，国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价格方面，根据苏州市住建局提供的数据，已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。

　　南京媒体也报道称，投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场，一些投资客听闻限购令后，立马提出解约的要求，以前的卖方市场一夜之间转变成买方市场，不少卖家已经表示可以降价。

　　张大伟表示，从实际签约看，受到新政影响的20个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地前期明显出现虚高价格的二手房房源，大都大幅降价到市场水平。而且从限购城市看，意向购房者大量放弃购房意向的现象非常普遍。

　　□焦点解读

　　还会有多少城市加码调控政策？

　　张大伟：在全国范围内，后续可能继续扩大限购，预期未来调控政策出台城市的数量会超过之前的预期，达到20-30个，主要包括房价已经明显上涨的一二线城市和周围辐射区，这些城市很可能在10月继续出台政策，包括北京周围、上海周围、深圳周围，以及8-9月房价上涨排名前30位的城市，都很可能出台力度不一的调控政策。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷：从今年的市场来看，热点城市轮动路径先是深圳、上海，跟着是苏州、南京、合肥、厦门，接下来转向天津、郑州、济南。上海、苏州的调控升级导致热点城市轮动到了杭州、无锡，沿着南京、合肥的调控路径继续西进，武汉、成都又成为市场的热点。接下来可能还会看到，广州、福州、南昌、长沙、宁波、青岛、石家庄都很有可能掉进城市轮动的轮盘，其每月房价环比指数涨幅均在100%上方区间。

　　10月楼市将会呈现什么走势？

　　张大伟：10月预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。从市场看，过去9个月主要是带投资属性的改善需求为主。在新政策影响下，将快速降低非理性需求。房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，部分投资者借用恐慌出现了财富效应，那么要解决这个问题只能从三方面来，要么是降低资金潮，要么是增加优质资产，或者降低购房者恐慌，让投资者不能短期获利，北京等城市出台的政策从三方面都做了加码，信贷不能只投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体经济，房地产去库存也不能只去一二线城市，银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期。

　　北京是全国第一个调控政策全面涉及到上述三点的城市，预计其他更多城市将学习北京的政策力度，2016年这一轮房地产市场降温，很可能从北京开始。

　　欧阳捷：近期集中出台的楼市新政将重点打压投资和改善需求，一些中高端项目的客户折损率普遍在10%-60%之间，有的甚至高达70%-80%，这些客户不少是前期已经交付定金，但新政使其失去购房资格或者贷款出现问题。在今年底到明年上半年，将进入政策再收紧的周期，投资客的狂欢将随着货币政策调整而偃旗息鼓。平均来看，已经出台调控措施的20多个城市近期将会出现20%左右的成交量下滑，市场正在恢复合理状态。

　　房价会降吗？

　　张大伟：政策的目的肯定不是降房价，而是抑制房价过快上涨，但市场并不理性，所以很快会出现降价的个案，一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

　　欧阳捷：短期内调控升级的城市成交量会出现明显下调，不过，价格出现大幅下调的可能性并不大。由于今年前几个月的销售火爆，房企手中现金流普遍充裕，因此不会出现大量为冲业绩降价跑量的局面，但也不排除个别项目为加速去库存而降价甩货的个别现象。

　　现在是买房的好时机吗？

　　张大伟：在改善需求主导的时代，调控政策影响下，未来刚需市场可能出现平淡。但对于改善需求来说，恰好是一次选择优质物业的良机，在房地产调控下，买房就应该坚持几个原则：首先，依然是购买优质有价值的区域资产；其次，购买改善型优质楼盘物业；第三，选择现房比期房好。