楼市“组合拳”　促市场健康发展

　　制图:宋嵩

　　继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构,30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例。同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

　　专家指出,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　支持居民改善性住房,让房地产金融市场回归正常化

　　王凌在北京一家事业单位工作。最近他一直在看房,想把家里的一套商品房“升级”,因为孩子马上要出生了,得换个大点面积的房子,而且也希望离妻子单位近点。“现在二套房首付比例降低了,压力小了不少。”

　　“此次政策调整也是落实今年《政府工作报告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要举措。随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高,对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来,我国房地产投资增速放缓,库存上升,房价有所回落,虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整,但鉴于二套房首付比例过高,依然限制了改善性需求的释放。此次调整个人住房贷款政策,有利于释放改善性住房需求,也有利于促进房地产市场平稳健康发展。”民生银行首席研究员温彬说。

　　此次政策调整更是向正常化回归。“从国际上来看,个人住房贷款最低首付比例一般在20%—30%左右,且有些发达国家可以通过要求购买抵押按揭保险,来实施相对较低的最低首付款比例。”中国银行国际金融研究所副所长宗良说,“在政策调整前,我国第一套商业性住房贷款最低首付比30%,在国际上也处于合理水平。而二套房最低首付款比例为60%,部分城市为70%,处于相对较高水平,偏于严厉,存在一定的下调空间。以前实施过于严格的房贷政策是为了抑制房地产过热,适应当时控制房价上涨的需要,而现在随着房地产市场进入调整期,区域分化加剧,此前的政策已经不适应形势发展的需要,对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制,应该及时作出调整,也是让房地产金融市场回归正常化。”

　　财政部财政科学研究所副所长白景明认为,此次调整个人购房营业税政策,有利于活跃房地产交易,促进二手房流转率的提高,盘活存量房市场,进一步满足居民的住房需求。

　　“相比于降低购房首付比例,税收减免政策能够更直接地减轻购房者负担,减少交易成本。”白景明介绍说,对满2年的“次新房”减免营业税,可以增加二手房市场供给,平抑房价,让更多的改善性需求得到满足。同时,对普通住房和非普通住房执行差别化的税收政策,有利于多层次房地产市场的发育,更好地体现税收公平。

　　以北京一套市场价300万元的3年龄普通住房为例,在政策执行前,对外销售需要缴纳营业税15万元,根据新的政策,这15万元税款将全部免掉,给交易双方带来实惠。

　　白景明认为,房地产的产业链条长,与钢铁、水泥、建筑等行业关联性强,而住房消费也与装修、家电等行业发展密切相关,因此,对房产交易采取减免税措施,促进房地产市场平稳健康发展,对于稳增长关系重大,也是推进城镇化建设的重要手段。

　　适应市场化、差异化方向,因地施策

　　当前,从整体上看,我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变,进入减速换挡的新阶段,区域分化成为房地产市场的新常态。

　　“政策的调整应适应房地产市场的实际情况。去年以来,我国房地产市场出现深度调整,从过去房地产市场的供求关系总体偏紧,进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下,将房地产调控政策不断优化、调整,把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消,让其逐步回归到正常状态,更好地发挥房地产市场自身的规律,是合理的,适应了房地产市场的变化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说。

　　值得注意的是,此次房贷政策并非“一刀切”,而是因地施策,特别强调要根据不同城市的不同特点执行差别化住房信贷政策,制定不同的商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。这也意味着各地将根据自己的实际情况来出台房贷新政的实施细则。

　　“政策因地实施,确定政策时由地方政府、监管部门和商业银行共同参与,这样决策时会综合考虑各方因素,比如当地的房价水平和风险状况,决策会相对合理。”宗良说。

　　温彬指出,对于银行业金融机构来说,也有更大的市场空间。各家银行可以根据自身的资产负债状况和客户结构情况,确定房贷政策。

　　“从总体上来看,房贷政策的调控更加注重市场化、常态化、长效化。过去房价上行期间,住房信贷政策主要配合房地产宏观调控,刚性比较强,多是短期应急举措,且调整方式也多是与行政化措施相结合,这种方式难以适应当前的房地产形势。此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的延续。建议今后住房信贷政策调节采取更加市场化的方式,更多依靠市场自律机制,以更加尊重市场主体的意见,充分发挥市场化的作用,避免市场无序竞争,实现区域性住房信贷政策的长效机制。”宗良说。

　　日前公布的国土部、住建部联合下发的通知共分九条,被称之为土地新政“新九条”。国土资源部有关专家指出,合理安排住房及其用地供应规模,是“新九条”促进房地产市场健康发展的核心。一方面,住房用地供应,要保障住房的建设需求;另一方面,住房用地供应,要实施分类管理,去库存化。

　　通知要求市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时,应按市场供求情况,合理确定商品住房用地供应规模,并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　对恢复房地产市场信心及成交量有利

　　此次政策调控对房地产市场价格有何影响?秦虹指出,客观上讲,信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。但是,由于现在我国房地产市场分化严重,差异很大,即使此次信贷政策放松,对于那些供应量较大、库存较多的地区的楼市,影响也是有限的。对于那些供求关系偏紧的地区,政策调整有利于房地产销售的增长。

　　那么此次新政会导致房价回升,甚至形成新的楼市泡沫吗?秦虹认为,此次新政强调,密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果,有效防范风险,促进当地房地产市场平稳健康发展。房地产销售经历了去年一年的负增长,今年一二月销售仍是负增长,如果将过严的政策回归常态,对销售还是有利的,对拉动房地产投资是有利的。然而,从全国来看,目前投资性需求已经明显下降,并且不少市场供应量很大,而投资性需求只有在房价上升期才会进场,因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

　　国土部、住建部在通知中强调,各地国土资源主管部门要根据市场实际情况,控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,将住房用地年度供应计划落实到具体地块,明确上市时间,定期分批推出,稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施,灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式,完善招拍挂手段,减少流标流拍,避免异常高价地,稳定市场预期。

关键词：楼市,政策,住房