安徽房地产开发投资增速放缓 楼市销售好于全国

　　来自省统计局消息称，2014年全省房地产开发投资增速放缓，楼市销售量萎缩，企业资金趋紧，但随着限购取消和房地产信贷放松等去行政化政策实施，房地产市场稳定发展的态势可期。

　　开发投资：

　　增速放缓南北差异大

　　省统计局统计数字显示，2014年，全省房地产开发投资4339亿元，增长10%，增幅比上年回落15.2个百分点，比一季度、上半年和前三季度分别回落2.5个、1.9个和0.5个百分点，低于全部固定资产投资6.5个百分点。投资额占全部固定资产投资比重由上年的21.6%下降至20.4%，对全部投资增长的贡献率由24.9%下降到13.1%。

　　按用途来看，商业营业用房投资增长较快。住宅投资2847.6亿元，增长11.7%；办公楼投资169亿元，增长1.7%；商业营业用房投资930.6亿元，增长16.2%。与全国相比，我省房地产开发投资增幅略有降低，约低0.5个百分点；在中部，我省增幅低于湖北(21.2%)、河南(13.8%)和江西(12.6%)，高于湖南(9.7%)、山西(7.3%)。

　　全省16市中，呈现出南北差异，皖北城市增幅大，皖南城市则较为靠后。阜阳、亳州和宿州三市增幅居前三位，分别为53.5%、40.2%和28%；马鞍山、黄山和淮南三市列后三位，降幅分别为4%、4%和13.8%。

　　去年全省商品房施工面积继续扩大，新开工面积下降。 2014年，商品房施工面积33479.1万平方米，增长10.7%。其中，住宅施工面积23193.7万平方米，增长7.7%；办公楼施工面积1085万平方米，增长4.9%；商业营业用房施工面积5963.2万平方米，增长24.6%。

　　2014年，受房地产市场调整影响，企业开发意愿也有所下降。全年商品房新开工面积8736.8万平方米，下降13.3%，而上年为增长28%。其中，商品住宅新开工面积5929.5万平方米，下降17%；办公楼新开工面积198.5万平方米，下降19.3%；商业营业用房新开工面积1738.2万平方米，增长7%。

　　楼市销售：交易下降形势好于全国

　　由于2013年全省楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；加之2014年的市场调整，部分购房者持观望态度，导致全省2014年全年商品房销售面积减少，楼市交易量出现小幅下降，但总体销售形势好于全国平均水平。

　　2014年全省商品房销售面积6202.2万平方米，下降1%，而2013年为增长29.7%。其中，商品住宅销售面积5364.9万平方米，下降3.7%；办公楼销售面积111.1万平方米，增长17%；商业营业用房销售面积648万平方米，增长28%。

　　与全国下降7.6%的数据相比，我省商品房销售形势好于全国。在中部各省份，我省增幅低于河南(7.8%)、湖北(5.7%)，好于江西(下降3.2%)、山西(下降4.1%)和湖南(下降8.6%)。全省16市中，六安、亳州和宿州三市增幅居前三位，分别为20.3%、20.1%和15.2%；马鞍山、淮北和黄山三市列后三位，降幅分别为21.2%、23.7%和27.6%。

　　2014年，全省商品房销售额3345.2亿元，增长5.1%。其中，商品住宅销售额2691.8亿元，增长1.1%；办公楼销售额75.8亿元，增长9.7%；商业营业用房销售额551.6亿元，增长31.3%。

　　受销售回笼资金缓慢的影响，2014年全省房地产开发到位资金低速增长，开发资金面临趋紧态势。

　　2014年，全省房地产开发实际到位资金5231.2亿元，增长3%，比开发投资增速低7个百分点，增幅比上年回落29.4个百分点。从到位资金结构看，国内贷款567.9亿元，增长21.6%，自筹资金2203.9亿元，增长2.8%，其他资金2456.6亿元，下降0.4%，其他资金中的定金及预收款1324.9亿元，下降2.8%。

　　市场库存：压力凸显消化能力减弱

　　综观2014年全省房地产市场，库存压力日益显现，反映出市场消化能力有所减弱。 2014年末，全省商品房待售面积1636.7万平方米，增长21.9%，增幅比一季度、上半年和前三季度分别提高11.9个、5.5个和5.2个百分点，总量比上年年底增加294.6万平方米。

　　从待售房屋的结构看，住宅待售面积983.9万平方米，占60.1%；办公楼待售面积45.7万平方米，占2.8%；商业营业用房待售面积488万平方米，占29.8%。三者待售量分别增长13.5%、20.1%和36.4%；从待售时间看，待售一年以下的688.9万平方米，占42.1%；待售一年至三年的847.1万平方米，占51.7%；待售三年以上的100.7万平方米，占6.2%。全省各市中，滁州、合肥和六安三市的待售面积总量居前三位，分别为242.2万平方米、207万平方米和150.1万平方米。

　　市场存在去库存化压力，带来的影响是投资增长后续支撑力度略显不足。 2014年，全省房地产投资基本在10%左右的区间增长，与2013年20%以上的增速相比有较大回落。主要表现为：实体工作量占比下降，2014年建筑工程投资2904.9亿元，占全部房地产投资的66.9%，比上年回落1.1个百分点；项目新开工量持续下降，商品房新开工面积自2月以后连续11个月下降，全年下降13.3%；投资增长更多的是依赖土地购置费的快速增长，全年土地购置费增长27.9%，增幅高出全部房地产投资17.9个百分点。

　　省统计局消息显示，由于房地产业产业链长，与家具、家电、建材和建筑等上下游产业关联密切，房地产市场的调整，短期内对宏观经济的企稳回升产生一定压力。 2014年，全省房地产业实现增加值755.1亿元，增长3.8%，增幅比上年大幅回落8.4个百分点；房地产业对地区生产总值的贡献率为1.5%，比上年回落3.1个百分点；房地产业增加值占第三产业的10.4%，比上年降低1.7个百分点。

　　趋势预测：稳定发展整体向上分化明显

　　依据全年相关数据分析，省统计局作出了未来我省房地产市场发展的趋势预测：2015年，全省房地产市场在坚持市场调节为主，信贷支持刚需和改善性需求的大背景下，或将呈现稳定发展、整体向上、分化明显的特点。

　　房地产市场供给或将放缓。 2014年，房地产开发企业资金状况不佳，在资金偏紧的局面下，2015年商品房新开工量缺少快速回升的基础。同时，商品房新开工面积持续下降，这将导致新入市项目会有所减少。在适度宽松的货币政策保持稳定的情况下，预计2015年全省房地产投资将延续2014年低速增长的态势。

　　潜在市场需求可期。按照我省2020年全面建成小康社会的目标，到2020年，全省城镇化率将达到60%左右。据此目标测算，城镇人口将年均增加100万人，房地产刚性需求仍长期存在。另一方面，城市棚户区改造不断推进，安置方法逐渐由新建房改变为市场购房，进一步消化库存。此外，2014年四季度，在信贷新政和降息的双重刺激下，市场回暖迹象已有所显现，特别是12月份，商品房销售面积降幅比1-11月收窄1.7个百分点，销售额增幅比1-11月份回升1.5个百分点。随着房贷价格的走低，更多的自住型消费者将选择合适的时机入市。2015年，全省房地产销售有望扭转2014年下降的局面，可能呈先降后升的走势。

　　市场分化可能加剧。一是城市分化。基础设施较好、产业发达、库存小的城市成交量将快速提升。二是区域分化。随着投资性需求的退出，改善性需求占比提高，配套设施完善、稀缺性的、高品质楼盘将更受热捧。三是企业分化。大型房企利用资金、开发和营销等方面的优势进一步扩大市场，中小房企生存将更加困难。

　　(吉小军张圣洁)