社科院财贸经济研究所昨天发布了首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》，并举办“2009～2010年住房形势与政策研讨会”。绿皮书预测，2010年我国住房市场将呈现“春暖秋凉、震荡增长”的态势。全国35个大中城市中，未来住房价值潜力最大的10个城市分别是深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都。河北省会石家庄住房价值潜力排名全国第24位。

　　■2010年四季度房市或现量价齐降

　　绿皮书指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。

　　在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

　　绿皮书分析2009年第四季度至2010年第四季度预测的有以下四个方面的依据：一，从供给方面看，开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。二，从消费需求方面看，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。 三，从投机需求方面看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。四，从投资方面看，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。

　　绿皮书预测，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。地价升值潜力总体来看，东南、环渤海、东北处于第一阵营，它们的土地价值潜力都高于全国平均水平，而中部、西南、西北则处于第二阵营，其土地价值潜力低于全国平均水平。其中，地价潜力升值排名前三的分别是上海、北京、杭州。土地价值潜力以银川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。

　　伴随地价潜力的就是住房的升值潜力。绿皮书选取了全国35个大中城市为样本城市来研究住房价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名除了上述的10个城市，从第11位到35位的分别是：大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。

　　■弱势群体住房依然难

　　绿皮书说，面对中低收入家庭等弱势群体，我国各项住房保障制度还不够细致，配套政策与措施不到位，可操作性差，可控制性差，很难保证住房保障政策的有效实现，易出现政策的预期目标和实施效果的错位问题。造成这种局面的主要有五大问题。

　　一，公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运用效率低。在低收入群体中，没有纳入公积金缴存范围的家庭也不少，即使享受公积金制度，所受到的住房货币保障很有限、远低于高收入者。

　　二，经济适用房制度监管和退出机制不完善。经济适用房供给政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面做了一定贡献，但是因监管不到位、退出机制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面积过大、分配不均、一人拥有多套经济适用房、通过经济适用房操作获取暴利等问题，政策的实际效果与预期目标相差甚远。

　　三，廉租房制度建设缓慢，保障范围小，资金缺口大。大部分城市没有把进城务工的农民工，单亲家庭和日益增多的老龄群体中的空巢家庭纳入廉租房政策的保障范围内。1998年至2006年全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，2007年1月至11月全国投入资金仅为83.2亿元，远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。

　　四，住房保障形式单一，与人均收入分布不匹配。惠普性的公积金覆盖率低且倾向于高收入者，限价房、经济适用房和廉价房均有门槛收入，而各种保障性住房之间的门槛值不连续、差值较大，并且保障形式单一，导致夹心层的住房困难。

　　五，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措，也很难做长期规划。